Najem okazjonalny, czyli i wilk syty, i owca cała
Pan Marek zamierza wynająć swoje mieszkanie. - Boję się jednak sytuacji, jaką miał mój znajomy. Lokator przestał płacić czynsz, nie przyjmował wezwań do opuszczenia lokalu. Wyprowadził się dopiero po kilku miesiącach, zostawiając zdewastowane mieszkanie. Czy jest sposób, który pozwoli mi spać spokojnie i zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą - pyta czytelnik.
Najbezpieczniejszy dla właściciela lokalu jest najem okazjonalny, pozostałe umowy niezależnie od okresu, na jaki zostają zawarte (także na czas określony), chronią go tylko teoretycznie. Wówczas faktycznie, tak jak w przypadku opisanym przez czytelnika, pozbyć się z mieszkania nieuczciwego najemcy może być trudno, trudno także odzyskać pieniądze z tytułu niezapłaconych należności lub pokrycia kosztów naprawy ewentualnych zniszczeń.
Najem okazjonalny zabezpiecza interesy zarówno najemców, jak i właścicieli. Jest to jednak umowa, której zawarcie wymaga większego zachodu - więcej jest dokumentów koniecznych do podpisania, należy też wybrać się do notariusza. Przede wszystkim trzeba przygotować samą umowę najmu, którą zawiera się na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, i w której znajdzie się zapis o dołączonych dokumentach. Najważniejszy - oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia lokalu i oddania go właścicielowi we wskazanym terminie, powinien mieć formę aktu notarialnego. Pozostałe, podobnie jak samą umowę, można podpisać bez obecności rejenta. Uwaga! Przy podpisaniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie jest wymagana obecność właściciela mieszkania. Wizyta u notariusza jest płatna - przy umowie najmu okazjonalnego trzeba liczyć się z kosztem 10 proc. minimalnego wynagrodzenia brutto - w tym roku to 168 zł. Ustawa nie wskazuje, czy tę kwotę powinien uregulować wynajmujący, czy najemca - zależy to wyłącznie od postanowień między stronami. Najemca musi również podpisać dokument ze wskazaniem lokalu, w którym w razie wykonania egzekucji będzie mógł zamieszkać. Jeśli jego właścicielem jest osoba trzecia, potrzebne będzie również jej oświadczenie o wyrażeniu na to zgody.
Jeśli najemca nie będzie płacił czynszu na czas, zalegał z innymi opłatami i nie regulował ich mimo wezwań, musi liczyć się wykonaniem oświadczenia o egzekucji. Nie obowiązuje wówczas okres ochronny, który przy standardowych umowach najmu blokuje eksmisję. W tym okresie przy zwykłych umowach najmu, nawet jeśli najemca nie płaci czynszu, użytkuje lokal w innym celu niż mieszkalny, zarówno właściciel mieszkania, jak i sąd są bezradni. Umowa najmu okazjonalnego, niezależnie od pory roku, pozwala na eksmisję nawet wobec kobiet w ciąży, nieletnich, chorych i niepełnosprawnych. Ponadto eksmisja odbywa się bez wyroku sądowego, a jedynie dzięki nadaniu oświadczeniu klauzuli wykonalności.
Ale uwaga! Umowa będzie nieważna, jeśli nie zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego. Właściciel mieszkania ma na to dwa tygodnie od momentu podpisania umowy, najemca ma również prawo zażądać potwierdzenia poinformowania fiskusa.
Co jeszcze warto zawrzeć w umowie najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego może okazać się nieskuteczna przy problemach z lokatorami, jeśli zabraknie niektórych zapisów. Powinny się w niej znaleźć informacje o konieczności usuwania drobnych usterek przez najemcę oraz o przestrzeganiu przez niego porządku i niewynajmowaniu żadnej części mieszkania innym osobom. Warto również dokładnie zaznaczyć, jakie dodatkowe koszty ponosi najemca, jak często będą rozliczane media i na jakie konto należy wpłacać związane z nimi należności.
@RY1@i02/2014/191/i02.2014.191.007000200.803.jpg@RY2@
CORBIS/FOTOCHANNELS
Maria Kuźniar
Podstawa prawna
Art. 19 ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13). Art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).
PORADA EKSPERTA
@RY1@i02/2014/191/i02.2014.191.007000200.804.jpg@RY2@
Antoni Skorupski z Kancelarii Adwokackiej A. Skorupski J. Kinczel S.C. z Rzeszowa
W przypadku zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony, gdy nie mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego, znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli najemca nie płaci czynszu bądź zalega z innymi płatnościami, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Gdy mimo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu dłużnik nie zamierza się wyprowadzić, konieczne jest złożenie w sądzie rejonowym pozwu o eksmisję, czyli o nakazanie dłużnikowi i osobom z nim zamieszkującym opuszczenie zajmowanego lokalu. W przypadku najmu, który nie jest regulowany przepisami o najmie okazjonalnym, wynajmującemu trudniej eksmitować lokatora. Przy zwykłej umowie najmu przepisy chronią lokatorów w ten sposób, że lokator, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania, musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. Lokatorów chroni ponadto okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, trwający od 1 listopada do 31 marca. Eksmitować nie można również kobiet w ciąży i osób małoletnich. Przy najmie okazjonalnym ograniczenia te nie występują.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu