Będzie gwarancja świadczeń w zamian za utratę mieszkania

Do konsultacji trafił właśnie projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym autorstwa Ministerstwa Gospodarki. Podobny mechanizm chce uregulować także Ministerstwo Finansów w opracowywanej od kwietnia 2014 r. ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym. Oba dokumenty przewidują świadczenie dla seniora w zamian za przekazanie lokum, które do tej pory zajmuje.

Nieruchomość za gotówkę

Dziś wypłatę świadczeń w zamian za mieszkanie oferują fundusze hipoteczne. Opierają się przy tym na umowie dożywocia, uregulowanej 50 lat temu w kodeksie cywilnym.

- Artykuł 908 k.c. normuje klasyczną umowę o dożywocie, która zgodnie z pierwotnymi zamierzeniami ustawodawcy miała być zawierana między bliskimi i członkami rodziny - przypomina jednak Mariusz Haładyj, podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki.

Tę więź widać zwłaszcza w uregulowaniach, które pozwalają np. zobowiązać nabywcę do dostarczania dożywotnikowi ubrań czy opału.

- Dlatego projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym przygotowany przez resort gospodarki przewiduje również nowelizację tej części kodeksu cywilnego i wprowadzenie zasady, że nabywcą samodzielnego lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku jednorodzinnego na jego mocy może być wyłącznie osoba bliska zbywcy - dodaje Mariusz Haładyj.

Oba resortowe projekty do laski marszałkowskiej wpłyną osobno, mimo że jeszcze na etapie przygotowywania założeń wicepremier Waldemar Pawlak proponował, aby znalazły się w jednym akcie prawnym. Po to, by ułatwić seniorowi wybór najkorzystniejszego wariantu. Tym bardziej że przewidują zupełnie inne uprawnienia i obowiązki. Przede wszystkim wskazują inny moment przeniesienia własności nieruchomości na świadczeniodawcę i różny okres wypłaty renty w zamian za mieszkanie.

Pomysł MF

Odwrócony kredyt hipoteczny w wersji resortu finansów zakłada, że bank wypłaci kredytobiorcy z góry określoną kwotę - jednorazowo lub w ratach. Kredyt ten wraz z odsetkami i innymi kosztami będzie zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, do której kredytobiorcy przysługuje prawo własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sam senior pozostaje jednak właścicielem lub użytkownikiem wieczystym mieszkania. W tej wersji nie ma jednak żadnej gwarancji, że pieniądze będzie otrzymywał aż do śmierci. Gdy pobierze już całą należą mu kwotę (przez okres wypłat nie będzie ona waloryzowana), żadnego dodatkowego świadczenia nie otrzyma. Mimo że będzie już w tym wieku, że potrzeby będą coraz większe, a możliwości dorobienia coraz mniejsze.

Według pomysłu MF w księdze wieczystej zostanie ujawnione roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa po śmierci świadczeniobiorcy. Ten jednak równie dobrze w każdym czasie może spłacić pobraną kwotę. Po jego śmierci w ciągu roku mogą to zrobić także jego spadkobiercy. W przeciwnym razie rozpocznie się procedura przenoszenia własności nieruchomości lub prawa na bank.

Plan resortu gospodarki

W ramach proponowanej przez MG umowy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym będzie odwrotnie: własność nieruchomości od razu przenosi się na spółkę akcyjną, posiadającą zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie tego typu działalności. Poprzedni właściciel lokalu będzie mógł nadal go zajmować, korzystając z ustanowionej na rzecz jego służebności osobistej. Aż do śmierci pobierał też będzie co miesiąc ustaloną kwotę, co roku waloryzowaną. Z takich uprawnień nie skorzysta jednak użytkownik wieczysty.

Wprawdzie nieruchomość zostanie również obciążona hipoteką, i to w wysokości co najmniej 150 proc. jej wartości, ale w tym wypadku służyć ona będzie przeciwnej stronie: lokatorowi. To wypłacanie renty dla niego będzie gwarantowane hipoteką.

- Podanie zawyżonej wartości hipoteki ma swój sens, ponieważ zabezpieczy skutecznie interesy seniora na wypadek, gdyby własność nieruchomości przejął nieuczciwy przedsiębiorca - uważa adwokat Roman Nowosielski z Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy.

- Przede wszystkim trudniej będzie sprzedać tak bardzo obciążoną nieruchomość lub dom. Natomiast w razie upadłości przedsiębiorstwa, po jej spieniężeniu, senior otrzyma uzyskaną kwotę, a reszty będzie dochodził na takich samych zasadach, jak pozostali wierzyciele bankruta, z tych składników masy upadłości, na których nie ciążyły żadne zabezpieczenia. W zależności od kwoty uzyskanej ze sprzedaży tych składników zostanie zaspokojony w całości lub w odpowiedniej części - tłumaczy mec. Nowosielski.

Jednak i tu są minusy. Pobierający dożywotnie świadczenie senior odzyska nieruchomość tylko w ściśle określonych przypadkach, np. w razie prowadzenia egzekucji z majątku świadczeniodawcy bądź w razie jego upadłości. Projekt nie przewiduje natomiast zwrotu mieszkania w razie oddania kwot pobranych już świadczeń. Takie prawo nie będzie też przysługiwało spadkobiercom lokatora.

@RY1@i02/2014/127/i02.2014.127.18300040a.802.jpg@RY2@

Jak dostać dożywotnie świadczenie pieniężne (wg projektu resortu gospodarki)

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Projekt w konsultacjach

Fiskus otrzyma 2 proc. wartości nieruchomości, gdy podatnik odda ją za dożywotne wsparcie

Przy zawarciu umowy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym trzeba będzie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynika to z opublikowanego projektu nowej ustawy, w której Ministerstwo Gospodarki chce uregulować zasady otrzymywania renty dożywotniej, np. w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości. Przy okazji w ustawie o PCC (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 ze zm.) zostanie rozszerzony katalog czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu. Przy zawarciu umowy o dożywotnie świadczenie trzeba będzie zapłacić 2 proc. wartości nieruchomości.

Jak przypomina Ewelina Błądek, konsultant podatkowy z ECDDP, tylko wymienione w ustawie czynności podlegają opodatkowaniu. A to oznacza, że obecnie np. przy zawieraniu podobnej umowy o odwróconym kredycie hipotecznym nie trzeba płacić PCC. Opodatkowaniu podlega natomiast samo ustanowienie hipoteki. Projekt reguluje jednak tylko kwestię PCC. Nie przewiduje zmian w ustawie o PIT.

Jednak według Tomasza Musialskiego, konsultanta podatkowego w dziale podatków bezpośrednich ECDDP, należałoby znowelizować i te przepisy. W przeciwnym razie opodatkowanie umów o dożywotnym świadczeniu będzie budziło spory. Jak wyjaśnia Musialski, wynika to z tego, że obecnie opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W konsekwencji zawarcie umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne przed upływem owych pięciu lat podlegałoby opodatkowaniu 19 proc. PIT.

- Taki skutek podatkowy będzie trudny do zaakceptowania przez osoby zawierające tego rodzaju umowy, ponieważ świadczenia przysługujące w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (w tym przede wszystkim dożywotnie świadczenie pieniężne) wypłacane będą okresowo, a nie jednorazowo - wyjaśnia ekspert.

Tomasz Musialski uważa, że projektowaną umowę o dożywotnie świadczenie pieniężne w zakresie skutków w PIT można porównać do umowy dożywocia, regulowanej w art. 908 (i następnych) kodeksu cywilnego. A ta, według organów podatkowych i większości wyroków NSA (np. z 4 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 749/12), prowadzi do zbycia nieruchomości (przeniesienia jej własności w zamian za dożywotnie utrzymanie), co generuje przychód podlegający opodatkowaniu.

- Jednak ze względu na to, że dożywotnie świadczenie w sposób kompleksowy będzie uregulowane w nowej ustawie, a jednocześnie projekt nie przewiduje zmian w przepisach o PIT, nie można wykluczyć odmiennego traktowania tego rodzaju umowy na gruncie podatku dochodowego - twierdzi Tomasz Musialski.

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Projekt ustawy w konsultacjach