Ziemia rolna nie dla przedsiębiorcy. Ale i nie dla wierzyciela. Jak ograniczyć straty?

Uchwalona przez Sejm 14 kwietnia 2016 r. ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw ma z założenia ograniczyć spekulacje gruntami rolnymi i chronić polską ziemię rolną przed wykupem przez podmioty, które nie zajmują się rolnictwem. Powinna wejść w życie ostatniego dnia kwietnia (w dniu, w którym zamykaliśmy numer, czekała na podpis prezydenta).

Z całą pewnością nowe prawo nie ułatwi życia przedsiębiorcom - szczególnie tej grupie, która w ostatnich latach zainwestowała w ziemię rolną.

Są wśród nich deweloperzy, którzy kupowali duże połacie ziemi rolnej, zakładając, że spokojnie będą mogli na tych rezerwowych gruntach w kolejnych latach budować nowe osiedla, a w razie braku funduszy - sprzedadzą ich część innym przedsiębiorcom po korzystnej cenie.

Są firmy, które traktowały ziemię rolną jako inwestycję. Kilka, kilkanaście lat temu kupowały tereny leżące dalej od centrów miast - biorąc pod uwagę dzisiejsze realia - praktycznie za bezcen. I liczyły na korzystną sprzedaż po latach - bo wartość ziemi w Polsce jest znacząco niższa niż w większości krajów starej Unii Europejskiej.

Są wreszcie tacy przedsiębiorcy, którzy ziemię rolną kupowali z myślą o przyszłym rozwoju.

Wszyscy oni jeszcze niedawno zupełnie nie przejmowali się planami zagospodarowania przestrzennego. Przecież przez lata można było stawiać domy na podstawie warunków zabudowy lub dokonywać doraźnych zmian w planach miejscowych! A teraz niektórym z nich przyjdzie przełknąć gorzką pigułkę.

Zmiany - które przewidują wstrzymanie na pięć lat sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (lub części takich nieruchomości) oraz wprowadzają ograniczenia w obrocie pozostałymi nieruchomościami rolnymi - wywierają również znaczący wpływ na możliwości zakupu gruntów inwestycyjnych.

Po wejściu w życie ustawy sytuacja wymienionych grup przedsiębiorców może być jednak zróżnicowana. Większych problemów nie powinni mieć ci, którzy posiadają ziemię objętą planami zagospodarowania przestrzennego lub uzyskali ostateczne decyzje o warunkach zabudowy.

Na przeciwnym biegunie znajdą się deweloperzy, którzy nie uzyskali żadnych decyzji i dysponują gruntem przeznaczonym jedynie pod uprawy. Ustawa utrudni obrót ziemią i postawi ich praktycznie przed wyborem: sprzedać za niewielkie pieniądze grunt rolnikowi, Agencji Nieruchomości Rolnych czy może jednak dokonać kosztownego przekształcenia w grunt nierolniczy. Niekiedy te kosztowe działania mogą się i tak opłacać. Bo zdaniem niektórych w przyszłości ceny ziemi rolnej nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich latach.

Jeszcze inny problem będą miały spółki prawa handlowego. Agencja będzie miała prawo pierwokupu nie tylko w sytuacji sprzedaży przez nie ziemi, lecz także np. w sytuacji przekształceń!

Jak się zatem bronić? Opisujemy wyjątki, które pozwalają na wyłączenie działek rolnych spod działania ustawy - zarówno te dozwolone wprost przez ustawodawcę, jak i będące wynikiem luki w ustawie.

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300330a.802.jpg@RY2@

dr Maciej J. Nowak radca prawny

JP