Prokuratorskie ograniczenia mocniejsze niż cywilne

Kupno nieruchomości w drodze licytacji komorniczej pozwala nabyć nieruchomość w dość atrakcyjnej cenie. Choć co do zasady nabywca otrzymuje „czystą” nieruchomość, to w praktyce może się okazać, że niektóre ograniczenia ustanowione w księdze wieczystej będą oddziaływać też na nowego właściciela. Tak jest np. z zakazem zbywania i obciążania nieruchomości, który w zależności od tego, czy ustanowił go sąd w postępowaniu cywilnym, czy prokurator w postępowaniu karnym, będzie miał inne implikacje dla nabywcy.

Postępowanie cywilne

Zacznijmy od tego pierwszego przypadku. Niekiedy do licytowanej nieruchomości zgłaszają pretensje inni wierzyciele, którzy w zupełnie innym postępowaniu wystąpili do sądu o ustanowienie zabezpieczenia w postaci zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości (albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Wówczas z urzędu sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu z takim ostrzeżeniem do księgi wieczystej. Jednak, o ile ustanowienie takiego zabezpieczenia wyklucza możliwość sprzedaży nieruchomości pod rygorem uznania takiej transakcji za nieważną na podstawie art. 7564 k.p.c., to zasadniczo nic nie stoi na przeszkodzie, by taką nieruchomość sprzedać w drodze licytacji komorniczej. A to dlatego, że - jak tłumaczy sędzia Mateusz Pietrzyk z Sądu Rejonowego w Chrzanowie - interes osoby, na rzecz której ustanowiono zabezpieczenie, jest zagwarantowany w ten sposób, że może ona wziąć udział w podziale sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Wynika to z art. 1036 par. 1 pkt 2 k.p.c. w zw. z art. 1040 par. 1 k.p.c.