Kiedy najemca może wykupić gminne mieszkanie z dużą bonifikatą

Nabywający własność mieszkania najemca jest zobowiązany do zapłaty ceny mieszkania ustalonego przez rzeczoznawcę, poniesienia wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży, zawarciem umowy notarialnej i ujawnieniem nabywcy w księdze wieczystej. Cena sprzedawanej nieruchomości może zostać dodatkowo rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Art. 70 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Mieszkanie komunalne (należące do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) może być sprzedane najemcy, pod warunkiem że najem został zawiązany na czas nieokreślony. Wówczas najemca korzysta z prawa pierwokupu i może kupić mieszkanie w trybie bezprzetargowym. Decydująca się na sprzedaż gmina musi sporządzić i podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz ten musi być wywieszony na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informacja o wywieszeniu tego wykazu powinna być podana do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

Najemcy, którym przysługuje prawo pierwokupu, muszą być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im prawie pierokupu pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Najczęściej decyzję o sprzedaży lokalu podejmuje najpierw samodzielnie gmina (lub inny właściciel), a następnie przesyła najemcom informację o możliwości wykupu lokalu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie w złożeniu wniosku o sprzedaż nieruchomości przed otrzymaniem oferty z urzędu. Jeżeli gmina wyrazi zgodę, to zostaną wszczęte procedury związane ze sprzedażą lokalu.

Art. 35 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Zwolnienie ze zwrotu bonifikaty obowiązuje także w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Coraz więcej gmin w Polce decyduje się na udzielanie wysokich bonifikat (sięgających nawet 99 proc. ceny) na sprzedawane nieruchomości i podejmuje w tym zakresie uchwały. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przyznana zniżka przepada, jeżeli nabywca sprzeda lokal przed upływem 5 lat od daty podpisania aktu notarialnego. Nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go jednak bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy w ciągu roku przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży. Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. One także nie mogą bez konsekwencji odsprzedawać lokalu przed upływem 5 lat od daty pierwotnego nabycia. Udzielana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale też cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu.

Uchwała Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 131/09).

Nabywca pozostający w związku małżeńskim musi złożyć zgłoszenie i podpisać je łącznie z małżonkiem. W sytuacji zaś gdy najmu lokalu dokonała więcej niż jedna osoba - w formie współnajmu - zgłoszenie musi podpisać każdy ze współnajemców.

Zanim lokator złoży wniosek o wykup, powinien zapoznać się z warunkami sprzedaży: jak określana jest cena lokalu, czy i w jakiej wysokości ustalona jest bonifikata, czy można cenę sprzedaży rozłożyć na raty, czy grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste, czy na własność.

W składanym wniosku (ich formularze są określone najczęściej na stronach internetowych urzędów odpowiedzialnych za sprzedaż) najemca będzie musiał podać kilka informacji. W pierwszej kolejności będą to jego dane (imię, nazwisko, adres zamieszkania), dane organu, do którego kieruje swój wniosek (jeśli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, będzie to starosta, a jeśli gmina, właściwy będzie wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W dalszej kolejności wnioskodawca będzie musiał podać treść żądania, którym jest nabycie lokalu mieszkalnego (podać dokładny adres) wraz z ułamkową częścią gruntu związanego z tym lokalem. Należy wskazać też, na jakiej podstawie wnioskujący stał się najemcą (decyzja administracyjna, umowa najmu), i podać, kto będzie nabywcą lokalu. Trzeba dołączyć oświadczenie, że wyrażamy zgodę na cenę ustaloną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Najemcy muszą pamiętać o tym, że przepisy przewidują kilka wyjątków, w których nie będą oni mieli szans na nabycie własności zajmowanego mieszkania. Czasami do nabycia prawa własności nieruchomości są uprawnione w pierwszej kolejności inne osoby niż najemca. Chodzi głównie o byłych właścicieli zbywanej nieruchomości (lub ich spadkobierców) pozbawionych prawa do niej przed 5 grudnia 1990 r. lub inne osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gminy nie mogą sprzedawać mieszkań znajdujących się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, jak też tych, które nie stanowią samodzielnych lokalu (np. pokój zajmowany przez najemcę, gdy korzysta on wraz z innym najemcą ze wspólnej łazienki czy przedpokoju). Powód jest tutaj oczywisty. Tylko odrębny lokal może stanowić przedmiot prawa własności, która może być wpisana do księgi wieczystej.

Wykup mieszkania komunalnego nie jest również możliwy, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez aktualnego Skarb Państwa lub gminę. Zdarza się, że przejęcie nieruchomości nastąpiło z naruszeniem prawa i wówczas budynek jest zwracany byłemu właścicielowi.

Art. 34 ust. 1-4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl