Czy można budować, gdy brak jest planu zagospodarowania

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę musi pan uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka decyzja może być wydana, jeśli łącznie zostanie spełnionych pięć warunków. Po pierwsze - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi m.in. o kontynuację funkcji, parametrów i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Po drugie - działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Po czwarte - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Po piąte - decyzja taka musi być zgodna z przepisami odrębnymi (np. o ochronie środowiska).

Działką sąsiednią jest nie tylko działka granicząca bezpośrednio z terenem inwestycji. Pojęcie działki sąsiadującej należy odnieść także do terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Całość ta nie może być jednak pojmowana zbyt rozlegle, gdyż pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość, ale nie może być ona wyznaczana tylko i wyłącznie przez linię graniczną. Każdy przypadek wymaga jednak odrębnej analizy dokonanej przez organ wydający decyzję.

Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka sąsiednia musi zatem mieć dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, co zapewnia jednak nie tylko bezpośrednie połączenie, ale również pośrednie.

Jeśli dostęp do drogi publicznej miałby odbywać się przez drogę wewnętrzną, to uzgodnienie sposobu dojazdu musi nastąpić z jej zarządcą. Uzgodnienie może nastąpić tylko w formie umowy albo oświadczenia zarządcy o możliwości korzystania z drogi wewnętrznej. Gdy brak jest porozumienia w tej sprawie - uzgodnienie zastępuje orzeczenie sądu o ustanowienie służebności drogowej w postaci drogi koniecznej.

Wniosek taki należy złożyć odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Teresa Siudem

Redaktor Dziennika Gazety Prawnej

Art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 18, poz. 717 ze zm.).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 10 listopada 2009 r. (II SA/Ol 869/09).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 27 stycznia 2009 r. (II SA/Bk 406/08).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 lutego 2009 r. (II OSK 184/08).