Wysokość czynszu w komunalnych lokalach musi być zróżnicowana

Uchwała rady gminy dotycząca jej polityki czynszowej może być uznana za nieważną, jeżeli nie zawiera odpowiedniego zróżnicowania stawek opłat dla najemców lokali komunalnych oraz nie uwzględnia położenia, stanu technicznego czy uciążliwego sąsiedztwa nieruchomości.

Z takiego właśnie powodu Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 września 2013 r. oddalił skargę kasacyjną Rady Miasta Gdańska od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego stwierdzającego nieważność jej uchwały w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2009-2013. Przewidywała ona, że poza ścisłym centrum miasta, obejmującym ok. 1 proc. jego powierzchni, wszystkie lokale należące do gminnego zasobu będą miały ustalony czynsz według jednakowej stawki i z jednakową 5 proc. obniżką.

Nie spodobało się to jednemu z lokatorów, który zaskarżył uchwałę, stwierdzając że takie zasady ustalania czynszu nie uwzględniają elementów wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Chodzi m.in. o położenie budynku i lokalu w nim, wyposażenie nieruchomości i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny.

Podobnego zdania był również rzecznik praw obywatelskich, który argumentował, że miasto, ustalając stawki czynszu, jest obowiązane uwzględnić czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokali. W ocenie RPO jednakowe obniżenie tej wysokości z uwagi na położenie poza strefą centralną nie uwzględnia różnic w atrakcyjności pomiędzy lokalizacjami w różnych dzielnicach, o których decyduje m.in. komunikacja, sąsiedztwo terenów przemysłowych czy braki w zakresie handlu, usług i terenów rekreacyjnych. RPO podkreślił, że Gdańsk jest miastem portowym i przemysłowym, które dzieli się na aż 34 bardzo różne jednostki pomocnicze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku wydanym 30 stycznia 2012 r. (sygn. akt III SA/Gd 33/12) stwierdził, że uchwała ustalająca stawki czynszowe w taki sposób istotnie narusza prawo. Uznał, że gmina nie może ustalać stawek opłat, biorąc pod uwagę tylko odległości od ścisłego centrum i ma obowiązek ich zróżnicowania w zależności od czynników określonych ustawowo.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku oddalającym skargę kasacyjną gminy stwierdził, że sąd I instancji wydał orzeczenie prawidłowo. Potwierdził też, że najemcy lokalu przysługiwało prawo do zaskarżenia uchwały i miał on interes prawny w kwestionowaniu zasad ustalania czynszu w lokalu wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Jest bowiem osobą, której uchwała dotyczy bezpośrednio i wpływa na jej sytuację.

Orzeczenie jest prawomocne.

Karolina Topolska

karolina.topolska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z 17 września 2013 r., sygn. akt I OSK 1040/13.