Nałożenie prawem obowiązków nie oznacza jeszcze wykładania pieniędzy

Nałożenie na zarządcę nieruchomości obowiązków, o których mowa w art. 81c ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) nie przesądza o tym, że koszty związane ze sporządzeniem ekspertyzy ma ponosić zarządca z własnych środków finansowych. O tym, kto ma ponosić te koszty, decydują przepisy określające prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości oraz treść umowy zawartej między zarządcą, a właścicielem nieruchomości.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał wspólnocie mieszkaniowej wykonanie ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalno-usługowego, w związku ze stwierdzonymi uszkodzeniami i nieprawidłowościami w stanie technicznym budynku.

Zażalenie złożyli wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Wskazali, że zgodnie z ustawą o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) nie mogą być traktowani jak wspólnota mieszkaniowa, gdyż nieruchomość nie posiada siedmiu wydzielonych lokali.

Wojewódzki inspektor uchylił postanowienie oraz orzekł, że ekspertyzę powinna sporządzić spółka, która jest zarządcą nieruchomości. W umowie zawartej między spółką a współwłaścicielami obiektu, zlecono zarządcy dokonywanie kontroli technicznych, bieżących napraw i konserwacji.

W związku z tym, że zaskarżone postanowienie dotyczy opracowania ekspertyzy stanu technicznego, co wiąże się z kontrolą techniczną obiektu, organ nałożył obowiązek na zarządcę.

Spółka złożyła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. WSA oddalił ją. Spółka wniosła skargę kasacyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ją. Wyjaśnił, że w art. 81c ust. 1 ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.) wskazane zostały podmioty, na które organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek dostarczenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

Z faktu, że zostały one wymienione w określonej kolejności, nie można jednak wywodzić twierdzenia, że organ nadzoru budowlanego ustalając, na który z tych podmiotów ma być nałożony obowiązek musi brać pod uwagę tę kolejność.

Użycie w art. 81c ust. 1 prawa budowlanego sformułowania "lub" oznacza, że dopuszczalny jest wybór między wskazanymi podmiotami. Co więcej użycie tego sformułowania oznacza, że organ administracji mógłby nałożyć obowiązek tylko na jeden, dwa, a nawet na wszystkie wymienione podmioty.

Zgodnie z art. 81c ust. 2 c, koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. NSA zaznaczył, że kwestia ponoszenia kosztów związanych z wykonaniem nałożonego na spółkę obowiązku oraz ewentualnych kosztów związanych z koniecznością usunięcia wad budynku, stwierdzonych na podstawie ekspertyzy, nie może przesądzać o wykładni przepisu.

Nałożenie na zarządcę nieruchomości obowiązków, o których mowa w regulacji, nie przesądza o tym, że koszty związane ze sporządzeniem ekspertyzy ma ponosić zarządca z własnych środków finansowych.

O tym, kto ma je ponosić, decydują przepisy określające prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości, a także treść umowy zawartej z właścicielem nieruchomości. Reasumując, NSA stwierdził, że nałożenie na zarządcę nieruchomości obowiązku, o którym mowa w art. 81c ust. 1 ustawy - Prawo budowlane nie oznacza automatycznie, że zarządca będzie musiał ponosić koszty jego wykonania z własnych środków.

z 29 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 279/12

DGP przypomina

Ważne orzeczenie

Adresatem obowiązku nakładanego na podstawie art. 81c ust. 2 prawa budowlanego mogą być tylko podmioty w tym przepisie wymienione. Postanowienie wydawane na tej podstawie prawnej ma charakter dowodowy i służy zebraniu materiału dowodowego na potrzeby już prowadzonego postępowania lub też materiału weryfikującego potrzebę wszczęcia postępowania, na przykład w sprawie niewłaściwego stanu technicznego obiektu budowlanego (wyrok WSA w Gliwicach z 14 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 691/11)

Szczepan Borowski

asystent sędziego NSA

Komentarz eksperta

Konsumenci mogą występować o dopłatę od towarzystwa

@RY1@i02/2013/143/i02.2013.143.02300070i.803.jpg@RY2@

Natalia Kabacińska, prawnik Kancelaria Radcowska Chmaj i Wspólnicy

W świetle art. 81c ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, organy administracji architektoniczno-budowlanej, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu "koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia".

W omawianym wyroku NSA odstępuje od literalnego brzmienia przepisu i stwierdza, że nałożenie na osobę zobowiązaną poniesienia kosztów dostarczenia ocen i ekspertyz oznacza tylko tyle, że koszty te ponosi dana strona postępowania, a nie organ. O tym, kto dokładnie - zarządca czy właściciel nieruchomości - ma ponosić te koszty, zadecyduje treść umowy zawartej między nimi. W razie braku odpowiedniego postanowienia, zastosowanie znajdzie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Natomiast użycie zwrotu "w razie uzasadnionych wątpliwości" oznacza, że jeżeli z treści ocen lub ekspertyz będzie wynikała zbędność ich sporządzenia, osoba zobowiązana do ich dostarczenia będzie mogła dochodzić zwrotu poniesionych wydatków (orzeczenia: sygn. akt II SAB/Łd 8/08, sygn. akt II SA/Gl 755/11).