Zażalenie na postanowienie starosty rozpoznaje SKO

Naczelny Sąd Administracyjny odpowiedział na pytanie Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczące właściwości organów w sprawach dotyczących własności lokali. W uchwale NSA uznał, że to samorządowe kolegium odwoławcze ma zajmować się zażaleniami na postanowienia starosty w sprawach wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali.

Poszerzony skład NSA przypomniał, że ustawa o własności lokali reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną. Tak definiowany zakres obowiązywania ustawy oznacza, że sprawy w niej unormowane nie mają z zasady charakteru administracyjnoprawnego. Odnoszą się bardziej do kwestii cywilnoprawnych (prawa własności). W niektórych przypadkach ustawa jako właściwy wskazuje organ administracji. Dotyczy to zaświadczenia o spełnieniu warunków samodzielności lokalu. Jest to wyznacznik samodzielności lokalu, który dotyczy spełniania przez lokal odpowiednich wymagań techniczno-budowlanych. Od spełnienia warunków samodzielności zależy to, czy możliwe będzie ustanowienie w budynku odrębnej własności lokalu (mieszkalnego lub użytkowego).

W ocenie sądu potwierdzanie spełnienia przez lokal mieszkalny lub użytkowy określonych wymagań zaświadczeniem powoduje, że postępowanie w jego sprawie ma charakter administracyjny. Ponadto zdaniem NSA dla samego określenia toku instancji zasadnicze znaczenie ma to, że czynność starosty ma charakter zaświadczenia w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego, a odmowa wydania zaświadczenia następuje w drodze postanowienia.

Sąd stwierdził, że przepisy ustawy o własności lokali wskazują tylko, że starosta jest organem właściwym do wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu. W żadnym miejscu nie określiły w tych sprawach organu wyższego stopnia. Jednak w ocenie NSA konsekwentnie należało uznać, że stosownie do art. 17 pkt 1 k.p.a. organem wyższego stopnia w stosunku do starosty, jako organu jednostki samorządu terytorialnego, jest samorządowe kolegium odwoławcze. Kolegium jest też właściwe do prowadzenia postępowania nadzwyczajnego (wznowienie, nieważność) wobec ostatecznego postanowienia starosty.