Jakie będą efekty wprowadzenia miejscowych przepisów urbanistycznych

radca prawny, w Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka

Na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury pojawił się projekt ustawy o zmianie prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (projekt z 29 kwietnia 2009 r.) Projekt ten przewiduje m.in. wprowadzenie nowego instrumentu współpracy publiczno-prywatnej przy realizacji zadań publicznych, tzw. umowy urbanistycznej. Umowa ta będzie zawierana pomiędzy inwestorem a gminą, dotyczyć będzie wykonania przez inwestora prywatnego pewnych inwestycji publicznych w związku z realizowaną przez niego inwestycją komercyjną.

Projekt wprowadza pojęcie miejscowych przepisów urbanistycznych, dla obszarów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania. Jak wynika z projektu, będą to przepisy o charakterze prawa miejscowego, pełniące ograniczoną funkcję względem przepisów planów miejscowych. W intencji projektodawców przepisy urbanistyczne mają przenieść na grunt prawa miejscowego, niektóre postanowienia studium dla obszarów, dla których nie jest niezbędne uchwalenie planów miejscowych.

W przepisach urbanistycznych określa się m.in. wymagania dotyczące przeznaczenia terenu, intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości, a także m.in. minimalnej liczby miejsc do parkowania. W odniesieniu do terenów planowanych pod budowę mieszkaniową przepisy urbanistyczne ustalają dodatkowo procentowy udział terenów zielonych, liczbę miejsc szkolnych i przedszkolnych w odniesieniu do powierzchni mieszkalnej. Projekt ustawy przewiduje możliwość elastycznego kształtowania niektórych elementów przepisów urbanistycznych w drodze umowy zawartej pomiędzy gminą a inwestorem w drodze umowy urbanistycznej (jeżeli wymagania te są realizowane poza obszarem działki budowlanej inwestora). Chodzi o aktywny udział inwestorów w finansowaniu lokalnej (osiedlowej) infrastruktury technicznej i społecznej oraz ustalenie zasad współpracy z samorządem gminnym dla utrzymania oraz rekompensaty kosztów realizacji inwestycji.

W umowie tej będą mogły być zawarte zasady realizacji pewnych określonych elementów związanych z planowaną inwestycją (np. miejsca parkingowe, place zabaw), realizowanych poza obszarem działki budowlanej. Projekt ustawy milczy na temat ustalania ewentualnych odpłatności czy zasad utrzymania obiektów o charakterze publicznym realizowanych na obszarze działki budowlanej inwestora. Na mocy umowy urbanistycznej inwestor będzie mógł wybudować i eksploatować określone obiekty lub urządzenia uzbrojenia terenu, a także elementy infrastruktury społecznej, lub zapewnić ich wybudowanie przez osobę trzecią.

Zgodnie z projektem ustawy do umowy urbanistycznej nie stosuje się przepisów ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (ustawy o ppp), chyba że umowa urbanistyczna jest odpłatna. Przepis ten może rodzić pytanie o relacje pomiędzy projektem ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym a ustawą o ppp (a także ustawą o zamówieniach publicznych), szczególnie w przypadku gdy umowa urbanistyczna będzie odpłatna (inwestor prywatny otrzyma za ich wykonanie wynagrodzenie ze środków publicznych), a określone elementy infrastruktury zostaną przeniesione na majątek gminy. Wydaje się, że do umowy urbanistycznej nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o ppp dotyczące wyboru partnera prywatnego do realizacji przedsięwzięcia (tutaj partnerem prywatnym w rozumieniu ustawy o ppp będzie inwestor występujący z wnioskiem o zawarcie umowy). Mogą natomiast znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące elementów umowy o ppp, dotyczące zasad udostępniania składników majątkowych przez gminę w celu realizacji przedsięwzięcia ppp (np. określonych nieruchomości), a także zasad i warunków odpłatności dotyczących projektu.