Zmiany muszą być zgodne z decyzją o warunkach zabudowy

Jeśli zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego będzie niemożliwe z powodu jego sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego albo przepisami techniczno-budowlanymi, organ nadzoru budowlanego uprawniony jest do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (dalej PINB) wszczął postępowanie w sprawie zgodności robót budowlanych z zatwierdzonym projektem, prowadzonych przez właściciela nieruchomości E.O. Organ stwierdził, że realizowane na podstawie pozwolenia na budowę roboty, polegające na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego o pomieszczenia mieszkalne z usługą w parterze (biuro dla potrzeb własnych) z wbudowanym garażem dwustanowiskowym, wykonywane są z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Inwestor dokonał zmian powodujących zwiększenie kubatury budynku i jego wysokości oraz zmian w elewacji i konstrukcji obiektu. Organ uznał te odstępstwa za istotne i nałożył na inwestora obowiązek przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz projektowane zmiany. Po przedstawieniu odpowiednich dokumentów PINB zatwierdził zamienny projekt budowlany. Decyzja ta została uchylona przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB) z uwagi na niezgodność projektu zamiennego z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego wydaną dla inwestycji.

PINB, ponownie rozpoznając sprawę, nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym. W związku z tym, że inwestor nie przedłożył poprawionego projektu budowlanego, PINB nakazał mu zaniechanie dalszych robót. WINB uchylił tę decyzję i nakazał inwestorowi częściową rozbiórkę rozbudowanej części budynku w celu doprowadzenia do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który uznał, że tryb postępowania zastosowany przez organy po stwierdzeniu dokonania przez niego samowoli budowlanej był prawidłowy. Inwestor wniósł skargę kasacyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Stosownie do art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę organ nakłada obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Zdaniem sądu skoro inwestor w trakcie robót budowlanych w sposób istotny odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę, to uprawnia to organ nadzoru budowlanego do nałożenia obowiązku przedstawienia projektu zamiennego.

Nie można uznać, że samo przedłożenie projektu zamiennego legalizuje samowolnie wykonane roboty budowlane i nakłada na organ obowiązek wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego. Dopiero treść przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego zamiennego stanowić może wyznacznik dalszego postępowania organów nadzoru budowlanego. Jeżeli zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego będzie niemożliwe ze względu na jego sprzeczność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego czy z przepisami techniczno-budowlanymi, organ nadzoru budowlanego uprawniony jest do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Opracowała Ewelina Stępień