Aktualizacja opłaty rocznej nie tylko z urzędu

@RY1@i02/2014/238/i02.2014.238.21500030b.804.jpg@RY2@

Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może zostać przeprowadzona z urzędu, tj. na wniosek organu działającego w imieniu właściciela nieruchomości (a więc odpowiednio: Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) bądź na wniosek użytkownika wieczystego.

Z praktyki wynika, że większość tego typu aktualizacji przeprowadzana jest na wniosek organu działającego w imieniu właściciela nieruchomości, co wiąże się z podwyżką opłaty rocznej.

W nielicznych przypadkach postępowanie aktualizacyjne wszczynane jest natomiast na wniosek użytkowników wieczystych. Niewątpliwie jest to wynikiem niejasno sformułowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co skutkuje z kolei brakiem pełnej świadomości użytkowników wieczystych co do przysługujących im uprawnień.

Wszczęcie postępowania aktualizacyjnego przez użytkownika wieczystego może okazać się korzystne z jego punktu widzenia w sytuacji, gdy wartość nieruchomości gruntowej znacznie zmalała. Wysokość opłaty rocznej może wówczas ulec obniżeniu, z tym wyjątkiem, że co do zasady aktualizacji opłaty rocznej nie dokonuje się w sytuacji, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż cena tej nieruchomości ustalona w ramach przetargu.

Wniosek

W celu wszczęcia procedury aktualizacyjnej użytkownik wieczysty powinien skierować swoje żądanie do właściwego organu, działającego w imieniu właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Skierowanie żądania aktualizacji (obniżenia) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej możliwe jest w sytuacji, gdy jej wartość uległa zmianie (w tym wypadku zmniejszeniu), a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Należy pamiętać, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacja nie może być dokonywana częściej niż raz na trzy lata.

Aby aktualizacja opłaty rocznej nastąpiła od nowego roku, użytkownik wieczysty powinien złożyć wniosek zawierający żądanie dokonania aktualizacji opłaty rocznej w formie pisemnej w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego.

Mimo że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują w żaden sposób, jakie elementy powinien zawierać taki wniosek, użytkownik wieczysty powinien wykazać zasadność swojego żądania. Powinien wykazać, iż doszło do zmiany (zmniejszenia) wartości nieruchomości. W postępowaniu wszczynanym na wniosek użytkownika wieczystego to właśnie na nim spoczywać będzie ciężar dowodzenia. W celu wykazania, że doszło do zmiany (zmniejszenia) wartości nieruchomości, jej użytkownik może jako dowód przedłożyć operat szacunkowy określający jej wartość. Jest to najczęściej stosowany środek dowodowy.

Procedura odwoławcza

Jeżeli wniosek nie zostanie rozpatrzony przez właściwy organ w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może w terminie 90 dni od dnia doręczenia swojego żądania organowi skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Uprawnienie do skierowania sprawy do kolegium będzie przysługiwało użytkownikowi wieczystemu także w sytuacji, gdy właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty. Wówczas termin na skierowanie sprawy do sko wynosi 30 dni liczonych od dnia otrzymania odmowy. Jeżeli użytkownik wieczysty otrzyma przed samorządowym kolegium odwoławczym negatywne rozstrzygnięcie, przysługują mu dalsze uprawnienia - prawo do wniesienia sprzeciwu, co będzie równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu.

Rozpatrzenie żądania

W sytuacji gdy organ przychyli się do wniosku użytkownika wieczystego i dokona aktualizacji opłaty rocznej zgodnie ze zgłoszonym żądaniem, nowa jej wysokość obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał aktualizacji. Jeżeli natomiast organ nie przychyli się do żądania, a użytkownik we właściwym czasie nie skieruje sprawy do samorządowego kolegium odwoławczego - obowiązywać go będzie opłata w dotychczasowej wysokości. Podobnie będzie w przypadku skierowania sprawy do samorządowego kolegium odwoławczego lub na drogę postępowania sądowego. W przypadku uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego nowa opłata roczna obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał aktualizacji.

@RY1@i02/2014/238/i02.2014.238.21500030b.805.jpg@RY2@

Konstanty Dobiejewski radca prawny, partner associate, Kancelaria Deloitte Legal

Konstanty Dobiejewski

radca prawny, partner associate, Kancelaria Deloitte Legal

@RY1@i02/2014/238/i02.2014.238.21500030b.806.jpg@RY2@

Justyna Olszowy aplikantka radcowska, senior associate, Kancelaria Deloitte Legal

Justyna Olszowy

aplikantka radcowska, senior associate, Kancelaria Deloitte Legal