Kto wejdzie na sąsiednią nieruchomość

Sprzedaż części nieruchomości nie może być traktowane jako rekompensata z tytułu wejścia na nieruchomość sąsiednią, ze względu na nieproporcjonalność wartościową świadczeń.

Inwestor dokonał w starostwie powiatowym skutecznego zgłoszenia wykonania robót budowlanych polegających na wykonaniu ocieplenia, wraz z elewacją ściany budynku mieszkalnego od strony sąsiedniej działki. Inwestor zwrócił się do J.D. o wyrażenie zgody na udostępnienie części jego działki, aby zgodził się na wykonanie prac. Nie udzielił on jednak odpowiedzi. Na ponowne pismo J.D. udzielił odpowiedzi. Zaznaczył w niej, że zgody udzieli pod warunkiem odsprzedania mu przez inwestora części jego działki. Inwestor zwrócił się do starosty o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej działki, by wykonać roboty budowlane. Starosta udzielił inwestorowi pozwolenia na wejście na teren tej nieruchomości. W decyzji określił granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. W odwołaniu J.D. podniósł, że rozstrzygnięcie starosty uwzględnia potrzeby tylko jednej strony postępowania. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Z powyższą decyzją nie zgodził się J.D. wnosząc skargę do WSA w Białymstoku. Skarżący zarzucił, że decyzja ta została wydana na korzyść tylko jednej strony konfliktu. Ponadto wskazał, że art. 47 par. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243 poz. 1623 z e zm.) ma zastosowanie tylko w wyjątkowych sytuacjach, takich jak: klęska żywiołowa, zagrożenie życia, zdrowia i mienia. Sąd oddalił skargę.

Art. 47 ust. 2 prawa budowlanego nie odnosi się w żadnym razie do sytuacji nadzwyczajnych, na co wskazywał skarżący. Odnosi się on wyłącznie do sytuacji braku porozumienia między stronami konfliktu. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany, przed rozpoczęciem robót, uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości. Powinien też uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania, a także ewentualną rekompensatę. Oznacza to, że w istocie zakres pojęcia zgody obejmuje dwa elementy: wyrażenie oświadczenia woli oraz uzgodnienie warunków. W razie nieuzgodnienia powyższych warunków, właściwy organ, na wniosek inwestora rozstrzyga o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, określając jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że inwestor zwracał się do skarżącego z takimi prośbami dwukrotnie. Ten jednak postawił warunek odsprzedaży części nieruchomości. Oznacza to, że nie wyraził zgody na wejście na swoją nieruchomość bez tej odsprzedaży.

Nieuzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 114-122 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 267) w zakresie obowiązku organu do nakłaniania stron do ugody. Z treści tych regulacji nie wynika, że strony mogą lecz nie muszą dążyć do zawarcia ugody na etapie postępowania administracyjnego. Nie zobowiązują one organu do dążenia do zawarcia ugody. Do jej zawarcia potrzebna jest bowiem wola obydwu stron konfliktu. A woli ugodowej nie było przede wszystkim ze strony skarżącego.

z 14 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 983/13