Mieniem gminy gospodaruje wójt

Najem lokali, które nie stanowią odrębnej nieruchomości, należy do wyłącznej kompetencji organu wykonawczego gminy.

Rada gminy B. podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na zawarcie na okres dłuższy niż 3 lata w trybie bezprzetargowym kolejnej umowy najmu lokalu użytkowego znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości należącej do JST. Skargę na przedmiotowy akt do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wniósł wojewoda. W jego ocenie uchwała w sposób rażący narusza prawo. Najem lokali użytkowych, które nie stanowią odrębnej nieruchomości, mieści się bowiem w pojęciu gospodarowania mieniem gminy i należy do wyłącznej kompetencji organu wykonawczego. W odpowiedzi na skargę wójt poinformował, że zgadza się ze stanowiskiem w niej przedstawionym.

WSA podzielił zarzuty wojewody. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r., o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.) do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady jest wymagana również, w przypadku gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Natomiast art. 37 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu.

Rada może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku trybu przetargowego przy zawieraniu tych umów. Sędziowie podkreślili, że co do zasady grunty zawsze są nieruchomościami, natomiast budynki i lokale mogą stanowić odrębne nieruchomości jedynie w przypadkach przewidzianych wprost w przepisach szczególnych. Zaskarżona uchwała dotyczy lokalu użytkowego położonego w budynku znajdującym się na nieruchomości gruntowej. Jednak przedmiotowy lokal nie został wyodrębniony i w związku z tym nie jest odrębną nieruchomością. Oznacza to, że organ uchwałodawczy gminy nie posiadał kompetencji do wyrażenia w drodze uchwały zgody na jego najem. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym, które obejmuje także gospodarowanie nieruchomościami gminnymi. Ustalanie zasad gospodarowania nieruchomościami powierzono radzie gminy, natomiast samo gospodarowanie nieruchomościami gminnymi - wójtowi. Sąd podkreślił jednak, że przekazanie określonych spraw z zakresu gospodarowania mieniem gminy do kompetencji rady gminy nie powoduje, że organ ten uzyskuje prawo do rozstrzygania o wszystkich sprawach z tego zakresu.

z 4 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 1168/13

Opracowała Ewelina Stępień