Zamiana nieruchomości przez miasto wymaga daniny

Przy transakcji zamiany własności nieruchomości, które stanowią współwłasność Skarbu Państwa reprezentowanego przez prezydenta miasta oraz podmioty prywatne, dochodzi do opodatkowania VAT. Tak wynika z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 listopada 2013 r. (sygn. I FSK 1655/12).

Dwaj właściciele

Sąd zajął się skargą prezydenta Wrocławia reprezentującego Skarb Państwa, który razem z dwiema osobami fizycznymi ma udział w dwóch działkach - jednej budowlanej, drugiej rolnej. W przypadku działki budowlanej Skarb Państwa jest właścicielem połowy nieruchomości. Jeśli chodzi o działkę rolną - mniejszej jej części.

Współwłaściciele postanowili, że dokonają zniesienia współwłasności. Za udział w nieruchomości rolnej nabyty od osób fizycznych Skarb Państwa przekaże na rzecz tych osób udział w działce budowlanej. Skutkiem będzie to, że Skarb Państwa zyska udział o wartości wyższej o blisko 200 tys. zł ponad wartość udziału posiadanego pierwotnie. Strony nie będą zaś dokonywały rozliczeń finansowych.

Prezydent miasta wystąpił do ministra finansów o interpretację podatkową. Chciał uzyskać potwierdzenie, że nie będzie musiał płacić VAT. Powoływał się na to, że dotychczasowi współwłaściciele nabędą nieruchomość o wartości niższej niż posiadane przez nich poprzednio udziały we współwłasności.

Minister finansów uznał jednak, że podatek trzeba zapłacić. Według organów transakcja polegająca na zniesieniu współwłasności ma w istocie charakter zamiany nieruchomości. Zamiana udziałów w nieruchomości odpowiada pojęciu dostawy towarów. Jeżeli jest dokonywana przez podatnika VAT, podlega opodatkowaniu tym podatkiem w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Organ wyjaśnił również, że podstawą opodatkowania takiej transakcji jest wartość rynkowa towarów i usług pomniejszona o kwotę podatku. Oznacza to, że w praktyce Skarb Państwa zbywa posiadane udziały w nieruchomości, a taka czynność podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie wynosi ona 23 proc.). Sprawa trafiła do sądu.

Prezydent Wrocławia uważał, że podatek się nie należy, jeśli stronom transakcji zostaną przekazane udziały o wartości równej ich dotychczasowym udziałom (tak jest w przypadku działki budowlanej). Z kolei w przypadku działki rolnej Skarb Państwa zyska udział większy niż posiadany dotychczas, ale z tego jednak względu, że drugą stroną transakcji są osoby fizyczne niebędące podatnikami VAT, to opodatkowanie również nie wystąpi.

Prawidłowa interpretacja

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu orzekł, że interpretacja ministra finansów jest prawidłowa. Podkreślił, że celem transakcji zawieranej między prezydentem miasta a pozostałymi współwłaścicielami jest zamiana nieruchomości. Do niej może dojść dopiero po tym jak współwłaściciele będą odpowiednio rozporządzać swoimi udziałami. Rozporządzenie towarem, w tym przypadku udziałami w nieruchomościach, powoduje, że dochodzi do odpłatnej dostawy towarów.

Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając skargę kasacyjną, utrzymał w mocy rozstrzygnięcie sądu wojewódzkiego. NSA nie zgodził się z argumentacją prezydenta Wrocławia, reprezentującego Skarb Państwa, że opodatkowaniu VAT podlegać będzie jedynie wypadkowa całej transakcji, a nie zbycie poszczególnych udziałów w nieruchomościach. NSA nie miał wątpliwości, że w przypadku transakcji zniesienia współwłasności dochodzi do odpłatnych dostaw towarów. Do takiej dostawy dochodzi przy każdym wyzbyciu się pierwotnego udziału w nieruchomości.

Wyrok NSA z 28 listopada 2013 r. sygn. I FSK 1655/12, prawomocny

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl