Ceny apartamentów wzrosną

Planowane zmiany przepisów regulujących opodatkowanie VAT mogą mieć istotny wpływ na cenę apartamentów oraz domów jednorodzinnych. Najprawdopodobniej od 1 stycznia 2011 r. przestanie obowiązywać przepis rozporządzenia ministra finansów, który przewidywał opodatkowanie 7-proc. stawką VAT obiektów budownictwa mieszkaniowego, których nie można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Oznacza to, że począwszy od 1 stycznia 2011 r., dostawa domów mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 300 mkw oraz lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 150mkw nie będzie korzystać w całości z obniżonej stawki VAT.

Lokale i domy mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza odpowiednio 150 i 300 mkw będą opodatkowane dwoma stawkami VAT: 8 i 23 proc. Podstawą opodatkowania stawką 8-proc. będzie kwota odpowiadająca udziałowi powierzchni użytkowej objętej definicją budownictwa społecznego w całkowitej powierzchni użytkowej sprzedawanej nieruchomości. Kwestią, która będzie budzić poważne wątpliwości, jest zdefiniowanie terminu "powierzchnia użytkowa" dla celów ustawy o VAT. Ani dotychczas obowiązujące przepisy, ani projekty nowelizacji nie zawierają wskazówek w tym zakresie.

Dla potrzeb określenia stawki VAT dla obiektów budownictwa mieszkaniowego, trzeba posłużyć się Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Zgodnie z definicją zawartą w PKOB całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów, powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych, powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki. Problem w tym, że w definicji tej brak jest chociażby wyłączenia z powierzchni użytkowej tzw. skosów, czyli powierzchni pomieszczeń o wysokości do 2,20 m. W konsekwencji stosowanie tej definicji może oznaczać, że lokal mieszkalny sprzedawany w ofercie handlowej jako lokal o powierzchni 140 mkw, a mający np. 30 mkw powierzchni o wysokości niższej niż 2,20m, dla potrzeb opodatkowania VAT będzie traktowany jako lokal o powierzchni ponad 150mkw i nadwyżka ponad tę powierzchnię będzie opodatkowana według stawki 23-proc.

Definicja budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym została wprowadzona do ustawy o VAT z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2008 r. Jednak dotychczas nie miała ona praktycznego znaczenia z uwagi na przedłużenie stosowania preferencyjnej stawki VAT w stosunku do wszystkich obiektów budownictwa mieszkaniowego do końca 2010 r. mocą rozporządzenia ministra finansów. Zważywszy jednak, że rozporządzenie nie zostało opublikowane w ostatnich dniach 2007 roku, pojawiło się kilka interpretacji ministra finansów dotyczących między innymi kwestii ustalania powierzchni użytkowej, gdzie odwołano się w tym zakresie do wskazówek zawartych w PKOB - co niestety może prowadzić do ugruntowania tej niekorzystnej dla nabywców lokali praktyki także w 2011 roku.

Warto wprowadzić przepis, który regulowałby kwestię określania powierzchni użytkowej dla celów opodatkowania VAT budownictwa mieszkaniowego tak, aby uniknąć sporów w tej kwestii w 2011 r.

@RY1@i02/2010/203/i02.2010.203.086.002b.001.jpg@RY2@

Bartosz Bogdański, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

em