Sprzedaż przydomowego ogródka z lokalem z 8-proc. VAT

Skoro udział w gruncie zajęty na ogródek przydomowy jest złączony z lokalem mieszkalnym, to nie ma podstaw, aby sztucznie wyodrębniać z kompleksowej transakcji sprzedaży lokalu prawo do korzystania z tego ogródka. W efekcie cała transakcja będzie opodatkowana 8-proc. VAT.

Podatnik prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych. Są one sprzedawane wraz z prawem do wyłącznego korzystania z ogródków. Wraz z lokalem sprzedawana jest część udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz część udziału w działce, na której jest ogródek.

Działka, na której będą ogródki przydomowe, nie stanowi odrębnej działki od tej, na której jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne będące przedmiotem dostawy są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Skarżący chciał wiedzieć, jaką stawkę VAT należy zastosować przy sprzedaży prawa do wyłącznego użytkowania ogródków i jak wyliczyć podstawę opodatkowania.

Sąd wyjaśnił, że istotne jest, że działka, na której znajdują się ogródki, nie stanowi odrębnej działki, na której usytuowany jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Równie ważne jest to, że występuje jedna transakcja sprzedaży obejmująca sprzedaż lokalu wraz z ogródkiem, który kupujący nabywa jako udział w nieruchomości wspólnej wraz z wyłącznym prawem korzystania z tego ogródka, a także to, że do transakcji wchodzi udział w części działki stanowiący układ komunikacyjny. Cena sprzedaży ustalona jest dla wszystkich tych elementów wspólnie jako łączna cena lokalu mieszkalnego. Zdaniem ministra finansów w tych okolicznościach obniżona stawka VAT w wysokości 8 proc. będzie miała zastosowanie wyłącznie do sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z przynależnym gruntem. Minister uznał, że dochodzi tu do dwóch transakcji: sprzedaży lokalu oraz sprzedaży prawa do korzystania z ogródka. W efekcie, w interpretacji ministra, należy zastosować stawkę 23 proc. VAT, mimo że dochodzi do łącznej sprzedaży tych praw.

Sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 41 ust. 12 stawką preferencyjną objęto m.in. dostawy obiektów budowlanych lub ich części objętych społecznym programem budownictwa mieszkaniowego. Bezsporne jest, że lokale mieszkalne sprzedawane przez wnioskodawcę należy zaliczyć do tej kategorii.

Sąd stwierdził, że dostawa mieszkań wraz z udziałem w drodze dojazdowej i parkingu powinna być traktowana jako czynność o charakterze kompleksowym, ponieważ dochodzi w niej do jednej transakcji polegającej na łącznej sprzedaży, stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego oraz powiązanego z własnością tego lokalu udziału w drodze oraz parkingu. Stanowisko to znajduje uzasadnienie w art. 3 ust. 1 i 2 oraz art. 32a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wynika z nich, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Zatem dopóki trwa odrębna własność lokalu, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przy czym pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku.

Sąd orzekł więc, że transakcję należy traktować jako kompleksową, z której nie można wyłączyć tych elementów, które wprawdzie same w sobie dostawy lokalu nie stanowią, ale są z dostawą związane w taki sposób, że można mówić o czynności kompleksowej. Świadczy o tym również orzecznictwo TSUE (sprawa o sygn.akt C-251/05) oraz polskich sądów administracyjnych (np. I SA/Po 700/09). W efekcie zastosowanie miała stawka 8 proc.

Błędne jest również stanowisko ministra, że podstawę opodatkowania dla transakcji sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z ogródków należy określić na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Opr. Łukasz Zalewski