Kiedy zbycie nieruchomości będzie potraktowane jak działalność gospodarcza

radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

@RY1@i02/2010/133/i02.2010.133.086.006b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Justyna Bauta-Szostak, radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Sprzedaż kilku nieruchomości często uznawana jest przez organy podatkowe za dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Co więcej, dzieje się tak nawet wówczas, gdy podatnik nie dokonał formalnej rejestracji działalności. W przypadku uznania działań podatnika za działalność gospodarczą podatnik będzie musiał zapłacić podatek nawet po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości, a sama stawka podatku przy braku formalnej rejestracji może wynieść aż 32 proc. Ponadto podatnik ma obowiązek prowadzenia księgowości oraz obliczania i wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Warto więc zwrócić uwagę, w jakich przypadkach organy podatkowe uznają sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne z ich majątku prywatnego za działalność gospodarczą.

Najczęściej pojawiającą się przesłanką jest skala całego przedsięwzięcia. Jeżeli zamierzamy sprzedać kilka bądź kilkanaście mieszkań, budynków lub działek gruntu, musimy się liczyć z tym, że organy podatkowe mogą próbować określić nasz dochód na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej. Podobna sytuacja może mieć miejsce, jeśli będziemy chcieli zbyć kilka działek pochodzących z dokonanego przez nas podziału jednej nieruchomości. Ponadto o prowadzeniu typowej działalności gospodarczej nastawionej na zysk może świadczyć dokonywanie nakładów na krótko przed zbyciem nieruchomości, takich jak uzbrojenie gruntu przez wykonanie sieci wodociągowej, energetycznej oraz kanalizacyjnej.

Dodatkowo jeżeli nasze działanie będzie miało charakter zorganizowany i ciągły (czyli np. będziemy korzystać ze stałych pośredników, prowadzić biuro w zakresie sprzedaży czy też reklamować nieruchomości w prasie i internecie), ryzyko uznania przychodu za przychód z działalności gospodarczej wzrośnie. Czasem decydujące znaczenie może mieć sam zamiar podatnika, który np. nabywa od deweloperów kilka mieszkań, a następnie je sprzedaje. Należy pamiętać, że orzecznictwo w tym zakresie jest niejednolite i decyzja o zakwalifikowaniu przychodu ze zbywanej nieruchomości do przychodów z działalności zależy od splotu indywidualnych okoliczności. Zdarzają się bowiem interpretacje, w których organy podatkowe wykazują zrozumienie dla podatnika i np. sprzedaż 17 działek budowlanych powstałych z podziału jednej nieruchomości uznają za zbycie majątku osobistego. Podkreślany jest też zamiar, z którym nabyto nieruchomość.

em