W jaki sposób opodatkować wakacyjny wynajem pokoi

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie korzystny dla tych osób, które nie będą ponosiły znacznych nakładów na przedmiot najmu - w naszym przypadku wynajmowane pokoje. Wszystko dlatego, że przy płaceniu ryczałtu nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że ponoszone wydatki nie pomniejszą przychodu do opodatkowania. Ryczałt płacony jest od przychodów według stawki 8,5 proc.

Rozliczanie przychodów na zasadach ogólnych opłaca się tym osobom, które będą mogły zaliczyć do kosztów podatkowych wysokie wydatki. PIT płacony jest w tym przypadku od dochodu, czyli przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodów.

Do kosztów można zaliczać generalnie wszystkie wydatki związane z przedmiotem najmu.

Przykładowo przy najmie nieruchomości kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane i poniesione przed zawarciem umowy najmu wydatki z tytułu podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które są związane z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Jednak wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Ta sama zasada dotyczy również prowizji za pośrednictwo w znalezieniu najemcy. Wydatki te mają niewątpliwie wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu, jeżeli została zawarta umowa najmu z osobą wskazaną przez agencję pośrednictwa.

Często też wynajmujący ponosi wydatki na wyposażenie wynajmowanej nieruchomości. Tu przepisy ustawy o PIT wskazują, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i nadają się do użytku w dniu oddania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W przypadku gdy wydatki na zakup składników majątku nie przekraczają w roku podatkowym kwoty 3,5 tys. zł, można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3,5 tys. zł - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Wydatki związane z mieszkaniem poniesione przed oddaniem go w najem będą stanowiły koszty uzyskania przychodu, pod warunkiem że wynajmujący wykaże związek poniesionych kosztów z najmem jako źródłem przychodów.

Jeśli podatnik będzie wynajmował auto poza działalnością gospodarczą, będzie stosował takie same zasady rozliczeń najmu jak przy nieruchomościach.

W przypadku wynajmu składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, w sytuacji kiedy najem nie stanowi przedmiotu działalności podatnika, uzyskane przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego według stawki 8,5-proc. Chyba że podatnik wybierze rozliczenie na zasadach ogólnych.

Gdy podatnik będzie wynajmował auta w ramach prowadzonej firmy, może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych PIT lub według liniowej, 19-proc. stawki podatku.

Jeśli podatniczka zamierza wynajmować pokoje turystom bez zakładania działalności gospodarczej do wyboru ma dwa sposoby opodatkowania. Po pierwsze na zasadach ogólnych, czyli płacąc podatek według skali PIT ze stawkami 18 i 32 proc. Po drugie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z jedną stawką obowiązującą od 1 stycznia 2010 r. w wysokości 8,5 proc.

Gdyby jednak podatniczka zamierzała prowadzić firmę, która miałaby się zajmować najmem pokoi gościnnych, oprócz wymienionych dwóch sposobów opodatkowania mogłaby jeszcze skorzystać z 19-proc. liniowego PIT.

Agroturystyka w znaczeniu językowym oznacza prowadzenie działalności turystycznej przez gospodarstwa rolne zapewniające noclegi, często wraz z usługami gastronomicznymi. Działalności w zakresie agroturystyki nie można zakwalifikować jako działalności rolniczej, a zatem do dochodów z tej działalności mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT.

Zgodnie z ustawą o PIT dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi są wolne od podatku dochodowego, jeżeli łącznie spełnionych zostanie kilka warunków, a mianowicie:

● najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych,

● budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, położone są na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,

● przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku,

● liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Jednym z warunków zwolnienia jest aby wynajmowane pokoje gościnne znajdowały się w budynkach mieszkalnych. Gdy pokoje znajdują się np. w budynku gospodarczym, zwolnienie z PIT nie będzie miało zastosowania.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Jeżeli podatnik będzie wynajmować więcej niż pięć pokoi w budynku mieszkalnym znajdującym się na w gospodarstwie rolnym, to działalność ta nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli z umów najmu wynika, że koszty związane z przedmiotem najmu oraz opłaty za media ponosi wynajmujący, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie cała kwota określona w umowie, w momencie jej otrzymania (postawienia do dyspozycji), niezależnie od tego, że wynajmujący pokrywa z tej kwoty określone koszty.

W związku z tym przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego), w tym również opłaty za media ustalone ryczałtowo.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl