Jak uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkania ze stratą

konsultant w dziale doradztwa podatkowego Ernst & Young

W przypadku nieruchomości nabytych przed końcem 2006 roku, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku w roku, w którym nabycie lub wybudowanie nastąpiło, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód uzyskany z jej sprzedaży. To oznacza, że niezależnie od kosztów związanych z nabyciem, a więc w szczególności ceny, jaką zapłaciło się poprzedniemu właścicielowi nieruchomości, konieczne jest zapłacenie podatku w wysokości 10 proc. od ceny sprzedaży. Możliwe jest uniknięcie takiego podatku, w przypadku złożenia w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości odpowiedniego oświadczenia do urzędu skarbowego o zamiarze wydatkowania przychodu ze sprzedaży np. na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży. W tym zakresie pojawiło się wiele interpretacji organów skarbowych, które potwierdzały, iż możliwe jest zwolnienie od opodatkowania w kwocie spłaconego kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości (m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPB2/415-227/10-2/MG), niemniej jednak NSA dwukrotnie wydał niekorzystne wyroki w tym zakresie (II FSK 863/08 oraz II FSK 10 58/07), wskazując zarówno na literalną, jak i celowościową wykładnię przepisów (tzn. wskazano, że intencją ustawodawcy było ożywienie koniunktury na rynku mieszkaniowym). Ze względu na niejednoznaczne sformułowanie przepisów w tym zakresie możliwość zwolnienia z opodatkowania spłaconego kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości nadal budzi wiele wątpliwości. Niemniej jednak, w obliczu niekorzystnych wyroków NSA wydaje się, że podatnik będzie zobowiązany zapłacić podatek od całości przychodu, chyba że wykorzysta środki np. na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innej niż zbywana nieruchomości lub na zakup nowej nieruchomości.

(PB)

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).