Jak rozliczać dochód z najmu domu za granicą

konsultant w MDDP Doradztwo Podatkowe

Dochody polskich podatników (osób posiadających miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce) podlegają podatkowi dochodowemu w Polsce bez względu na miejsce ich uzyskania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Ta zasada dotyczy też dochodów polskich podatników z najmu nieruchomości położonych za granicą.

Podatek od dochodów z najmu nieruchomości uzyskiwanych przez polskich podatników podlega również, co do zasady, rozliczeniu w państwie, w którym położona jest nieruchomość. Obowiązek ten wynika z postanowień większości umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska.

Postanowienia tych umów zazwyczaj przewidują zwolnienie dochodów z najmu nieruchomości położonych za granicą z podatku dochodowego w Polsce. Takiemu zwolnieniu podlegają m.in. dochody z najmu nieruchomości w Niemczech, Danii, Norwegii, na Litwie oraz w Czechach. Dochody podlegające zwolnieniu w Polsce wykazywane są jednak w zeznaniu rocznym składanym w Polsce i uwzględniane są przy ustalaniu stawki podatku należnego w Polsce od pozostałych dochodów nieobjętych zwolnieniem (metoda wyłączenia z progresją). W praktyce oznacza to, że dochody z najmu zagranicznych nieruchomości zwolnione z podatku w Polsce podwyższają kwotę podatku od dochodów, od których w Polsce pobierany jest podatek na zasadach ogólnych (wg stawek progresywnych).

W niektórych przypadkach dochody polskich podatników z najmu zagranicznych nieruchomości podlegają opodatkowaniu również w Polsce, np. przy najmie w Holandii lub Belgii, ponieważ umowy o unikaniu nie przewidują zwolnienia tych dochodów z podatku w Polsce. Opodatkowaniu w Polsce podlegają też dochody polskich podatników z najmu nieruchomości położonych w krajach, z którymi Polska nie zawarła umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochodem podlegającym podatkowi w Polsce jest w tych przypadkach kwota czynszu najmu pomniejszona o koszty związane z najmem (np. odpisy amortyzacyjne, opłaty za media i zarządzanie budynkiem oraz koszty remontów). Odliczeniu od podatku należnego w Polsce od dochodów z najmu nieruchomości położonych za granicą podlega w tym przypadku podatek od tych dochodów zapłacony za granicą (metoda odliczenia). Kwota odliczenia zagranicznego podatku od dochodu z najmu nie może jednak przekroczyć kwoty podatku od tego dochodu ustalonego wg polskich przepisów podatkowych przed dokonaniem odliczenia. W praktyce podatek należny w Polsce jest w takich przypadkach równy różnicy między podatkiem od całego dochodu z najmu nieruchomości położonej za granicą ustalonego wg polskich przepisów podatkowych a kwotą podatku już zapłaconego za granicą od tego dochodu.

Dochody z najmu nieruchomości położonych za granicą mogą być rozliczane w Polsce jako dochody z działalności gospodarczej. W ciągu roku podatkowego, podatek od tych dochodów ustalany jest wg stawek progresywnych lub wg stawki liniowej 19 proc. (z zachowaniem warunków przewidzianych w przepisach) i podlega wpłacie do urzędu skarbowego w formie zaliczek. Wysokość zaliczek ustala się z uwzględnieniem ww. regulacji umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Inną formą opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości zagranicznych (uzyskiwanych poza działalnością gospodarczą) rozliczanych w Polsce jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek należny w Polsce rozliczany w formie ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodów faktycznie otrzymanych (np. kwot zapłaconego czynszu) z najmu nieruchomości położonej za granicą. Podstawą opodatkowania są zaś przychody, od których nie można już odliczyć żadnych kosztów. Ryczałt może być jednak pomniejszony m.in. o kwotę podatku od dochodów z tego najmu zapłaconego za granicą (nie wyższą od kwoty podatku z tego tytułu rozliczanego w Polsce w formie ryczałtu). Kwoty ryczałtu od przychodów z najmu podlegają wpłacie do urzędu skarbowego w miesięcznych lub kwartalnych okresach rozliczeniowych.

Oprac. Ewa Ciechanowska

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).