Czy odsetki od kredytu przy najmie mogą być kosztem

Wydatek może być uznany za koszt podatkowy, jeśli spełnia łącznie następujące warunki: pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i jest poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia jego źródła; nie znajduje się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz jest właściwie udokumentowany.

Natomiast nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym od pożyczek (kredytów), a także odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość może być zakwalifikowany jako środek trwały, podlegający amortyzacji. Z kolei za wartość początkową środków trwałych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. Przykładowo kwotę tę powiększa się o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji. Ponadto kwotę tę pomniejsza się o VAT, z wyjątkiem przypadków gdy zgodnie z odrębnymi przepisami VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT.

Bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów podatnik może więc zaliczyć wyłącznie odsetki naliczone i zapłacone po dniu oddania lokalu mieszkalnego w najem. Natomiast odsetki od kredytu zapłacone przed dniem najmu nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów. Przy ustalaniu wartości początkowej odsetki od kredytu bankowego, który został zaciągnięty na zakup mieszkania, należy uwzględnić przy obliczaniu wartości początkowej środka trwałego.

Podstawa prawna

Art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1, ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 361 z późn. zm.).