Kiedy wynajem nieruchomości można opodatkować ryczałtem

Co do zasady przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub umów o podobnym charakterze mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychody z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako najem prywatny. W pierwszym przypadku (gdy najem kwalifikujemy jako przychód z działalności) podatnik wybiera między 19-proc. podatkiem liniowym a skalą podatkową. W drugim przypadku (najmu prywatnego, czyli najmu poza prowadzoną działalnością gospodarczą) podatnik może wybrać skale podatkową lub być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5-proc., liczonego tylko od wartości otrzymanego przychodu z tytułu wynajmu bez pomniejszania go o koszty uzyskania przychodów.

Za najem prywatny uznaje się najem prowadzony poza firmą i tylko wówczas, gdy najem ten nie dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jak się bowiem wskazuje, najem prywatnych nieruchomości, które nie są związane z działalnością gospodarczą i gdy najem taki nie jest przedmiotem działalności gospodarczej, może być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem wynoszącym 8,5 proc. przychodów.

Za przełomowy uznaje się w tej sprawie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1092/12), z którego wynika, że świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę, w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, nie jest najmem prywatnym. Działalność taka spełnia bowiem wszelkie przesłanki wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, i jako taka powinna być traktowana. W tej sytuacji nie ma możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu.

NSA w przytoczonym wyroku wskazał, że "ustalając w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych, czy przychód z najmu lokali pochodzi z działalności gospodarczej, należy przede wszystkim podjąć próbę przypisania tego przychodu do jednego ze źródeł wymienionych w ustawie o PIT (w szczególności w art. 10 ust. 1 pkt 6); jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, wówczas przychód będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w konsekwencji opodatkowanie go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie będzie dopuszczalne".

Zatem w świetle obowiązującego orzecznictwa i stanowiska organów podatkowych uznać należy, iż nie będzie możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu do wynajmowanych nieruchomości, gdyż najem ten spełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Krzysztof Biernacki

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).