Nabycie poprzedza sprzedaż

Podatniczka miała wątpliwości, czy musi zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, czy ma też prawo do zwolnienia (obowiązującego do końca 2006 r.). Pytanie podatniczki dotyczyło tego, czy warunkiem koniecznym skorzystania ze zwolnienia jest zachowanie kolejności określonych zdarzeń, tj. najpierw sprzedaż, a następnie wydatkowanie uzyskanej ze sprzedaży kwoty na zakup.

Organ interpretacyjny uznał, że podatniczka nie ma prawa do zwolnienia. W jej przypadku sprzedaż mieszkania nastąpiła 7 września 2009 r., a więc po nabyciu nowego mieszkania 31 lipca 2009 r. Ponadto cena należna zbywcy uiszczona została ze środków otrzymanych od pośrednika na podstawie umowy pośrednictwa.

Zawarcie umowy z pośrednikiem nie jest jednoznaczne z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży. Zaś wypłata przez niego w oparciu o umowę środków pieniężnych nie jest równoznaczna z zapłatą przez kupującego w formie zaliczki uzgodnionej ceny.

Podatniczka zaskarżyła interpretację i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie przyznał jej rację. Jednak w jego ocenie nie wszystkie zarzuty skargi są uzasadnione.

Sąd zauważył, że skarżąca otrzymała od pośrednika pełną, uzgodnioną cenę przyszłej sprzedaży mieszkania, za którą nabyła inne mieszkanie przed dokonaniem przez pośrednika w jej imieniu sprzedaży mieszkania dotychczasowego. W jego ocenie zgodnie z orzecznictwem za przychód ze sprzedaży nieruchomości mogą być uznane nie tylko kwoty otrzymane przez podatnika w dacie zawarcia umowy sprzedaży lub później, ale również przed dokonaniem sprzedaży. Dlatego nie można było uznać, że skarżącej nie przysługuje zwolnienie tylko z tego względu, że kwotę stanowiącą cenę sprzedaży mieszkania otrzymała od pośrednika, a nie od przyszłego nabywcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił też bliski związek czasowy między poszczególnymi transakcjami i niebudzący wątpliwości zakup nowego mieszkania ze środków otrzymanych na poczet sprzedaży dotychczasowego lokalu mieszkalnego. Zdaniem sądu dla zastosowania zwolnienia decydujący jest cel, tj. przeznaczenie przychodu na potrzeby mieszkaniowe.

Sygn. akt I SA/Ol 645/10.

Aleksandra Tarka

aleksandra.tarka@infor.pl

@RY1@i02/2010/230/i02.2010.230.183.015b.001.jpg@RY2@

Karolina Szulc, konsultant z Kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy

Rozstrzygnięcie WSA zasługuje na aprobatę. Sąd trafnie zwrócił uwagę, iż podstawowe znaczenie ma w tym przypadku intencja ustawodawcy, którego celem było ułatwienie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Minister pominął zatem sam cel przepisu regulującego zwolnienie. Skorzystanie ze zwolnienia uzależnione jest jedynie od przeznaczenia uzyskanego przychodu na cel mieszkaniowy w okresie 2 lat od jego uzyskania. Z treści przepisów nie wynika zaś konieczność, aby podatnik najpierw otrzymał środki ze sprzedaży mieszkania (stanowią one przychód ze zbycia nieruchomości, mimo iż otrzymane były od pośrednika), a dopiero później przeznaczył je na zakup nowego. Dokonując interpretacji przepisu, minister wprowadził zatem dodatkowe ograniczenie niewynikające z ustawy. Takie działanie uznał już wcześniej za niedopuszczalne NSA w wyroku z 7 grudnia 2004 r. (FSK 786/04).