Z inwestycją muszą wiązać się ekonomiczne korzyści

Od 1 stycznia 2009 r. w przepisach ustawy o rachunkowości funkcjonuje nowa definicja inwestycji. Obecnie jako takie składniki majątku rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków.

Profesor Gertruda Świderska, biegły rewident, prezes MAC Auditor, wyjaśnia, że poprzednio zgodnie z literalną interpretacją do inwestycji można było zaliczyć jedynie takie aktywa, jeżeli były one nabyte w celu osiągania korzyści wynikających z przyrostu ich wartości. Poprzedni zapis dostarczał wątpliwości co do możliwości przekwalifikowania nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji w przypadku zmiany sposobu czerpania korzyści ekonomicznych i odwrotnie.

- Przyjęcie celu początkowego nabycia jako warunku decydującego o kwalifikacji nieruchomości do inwestycji stało w sprzeczności z zasadą przewagi treści ekonomicznej powszechnie stosowanej w rachunkowości - podkreśla nasza rozmówczyni. Dodaje, że niektórzy praktycy propagowali wykładnię celowościową, wskazując, że późniejsza zmiana kwalifikacji nieruchomości jest możliwa, w szczególności, że rozwiązanie takie od dawna przyjęto w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej. Według eksperta zmiana przepisu ostatecznie rozwiała wszelkie wątpliwości w tym zakresie i doprowadziła do zbieżności z definicją nieruchomości inwestycyjnych w MSR 40.

- Obecnie bezsprzecznie możliwa, a wręcz wymagana, jest zmiana kwalifikacji nieruchomości w przypadku zmiany sposobu czerpania korzyści ekonomicznych. Przykładowo jest to konieczne w przypadku gdy dotychczasowa hala produkcyjna jest przeznaczona na wynajem, należy ją przekwalifikować ze środków trwałych do inwestycji - twierdzi Gertruda Świderska. Należy zwrócić jednocześnie uwagę, że nadal w świetle definicji aktywów trwałych i obrotowych zawartych w ustawie nieruchomości inwestycyjne mogą być prezentowane jedynie jako inwestycje długoterminowe.

Z kolei Szczepan Borowski, biegły rewident MAC Auditor, zwraca uwagę, że zmiana kwalifikacji nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji wiąże się z możliwością zmiany zasad wyceny tych nieruchomości. Jedną z możliwości jest kontynuowanie wyceny według zasad określonych dla środków trwałych, drugą jest przyjęcie metody wyceny według wartości godziwej.

- Pierwsza opcja jest mniej kłopotliwa dla jednostek, ponieważ nie wymaga ustalania wartości rynkowej nieruchomości na dzień bilansowy, co wiąże się często z koniecznością skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego - wyjaśnia rozmówca. Jednak cena nabycia pomniejszona o umorzenie często odbiega znacząco od wartości rynkowej nieruchomości. Wybór drugiej metody pozwala na zaprezentowanie nieruchomości inwestycyjnych w bilansie według ich wartości rynkowej. Według eksperta należy jednak pamiętać, że skutki wyceny wpływają na wynik finansowy danego roku - ujmowane są odpowiednio jako pozostałe przychody operacyjne lub pozostałe koszty operacyjne.

Ustawa nie precyzuje sposobu rozliczenia różnicy pomiędzy wartością księgową netto a wartością godziwą na dzień przekwalifikowania nieruchomości do inwestycji.

- Natomiast MSR 40 wskazuje, że różnicę tę należy potraktować analogicznie do kwoty przeszacowania w przypadku stosowania modelu wartości przeszacowanej dla środków trwałych, tj. odnieść na kapitał z aktualizacji wyceny - wskazuje Szczepan Borowski. Dla celów ustalenia kosztów uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych jednostki niezależnie od metody wyceny rachunkowej muszą ustalać odpisy amortyzacyjne zgodnie z przepisami podatkowymi.