...i o CIT od umów najmu pomieszczeń dodatkowych

Nr IBPB-1-3/4510-142/16/PC

z 29 marca 2016 r.

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada w budynkach mieszkalnych zasoby mieszkaniowe oraz piwnice przynależne do poszczególnych lokali mieszkalnych, a także pomieszczenia dodatkowe (zabudowane części korytarzy, wnęki pod schodami, wolne pomieszczenia po suszarniach, pralniach itp.). Wszystkie te pomieszczenia stanowią części wspólne danych nieruchomości. Spółdzielnia wynajmuje pomieszczenia dodatkowe mieszkańcom (osobom fizycznym) na podstawie umowy najmu.

Spółdzielnia powstała poprzez wydzielenie się z innej spółdzielni. W przejętych umowach najmu widnieje zapis, że pomieszczenia dodatkowe są wynajmowane na cele magazynowe. Zarząd spółdzielni postanowił, że aneksuje wszystkie umowy tak, aby wyraźnie określały przeznaczenie danego lokalu (czy są to cele pomocnicze do działalności mieszkaniowej, czy też cele działalności gospodarczej).

Czy po zmianie umów najmu z wyraźnym wskazaniem przeznaczenia tych pomieszczeń na cele mieszkaniowe będą one podlegały zwolnieniu z CIT?

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o CIT (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.) w związku z art. 11 par. 1 ustawy z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 21) spółdzielnie mieszkaniowe są podatnikami CIT.

Jednocześnie ustawa o CIT przewiduje zwolnienie przedmiotowe w zakresie dotyczącym m.in. dochodów uzyskiwanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli dochody są przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o CIT przedmiotem opodatkowania jest dochód, bez względu na rodzaj przychodów, z jakich został osiągnięty. Natomiast dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). Zgodnie z jej art. 1 ust. 1 celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Natomiast osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale, muszą uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale też z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu.

Aby dochód spółdzielni korzystał ze zwolnienia, muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj. dochód ten powinien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zatem istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Jednocześnie należy wskazać, że ustawa o CIT nie zawiera definicji pojęć "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" oraz "zasoby mieszkaniowe". Należy przyjąć, że gospodarka oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, zasób to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast mieszkanie to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl; Słownik języka polskiego, Wydawnictwo PWN, 1996 r., pod red. M. Szymczaka).

Z kolei termin "zasoby mieszkaniowe" dotyczy obiektów mieszkalnych przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Części wspólne budynku, np. zabudowane części korytarzy, wnęki pod schodami, wolne pomieszczenia po suszarniach, pralnie - są określane jako pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak też ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Pomieszczenia te stanowią więc zasoby mieszkaniowe. Istotą powyższej kwalifikacji dla celów zastosowania zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest okoliczność, że pomieszczenia te służą mieszkańcom do szeroko pojętego zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Charakteru tych pomieszczeń nie zmienia fakt ich wynajęcia mieszkańcom na cele własne tych mieszkańców. Stąd zawarcie umów najmu tych pomieszczeń z mieszkańcami budynku mieszkalnego na ich własne cele nie przeczą ani nie potwierdzają wynajmowania tych pomieszczeń na potrzeby własne ich gospodarstw domowych.

Reasumując, należy stwierdzić, że przychód spółdzielni z wynajmu mieszkańcom dodatkowych pomieszczeń oraz koszty eksploatacji i utrzymania tych pomieszczeń wpływają na dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód z tego tytułu, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

O możliwości zwolnienia powyższego dochodu z opodatkowania nie decyduje więc zapis w umowach, lecz faktyczne wykorzystanie wynajmowanych pomieszczeń.

Oprac. Ewa Ciechanowska