REIT-y mogą być nieatrakcyjne

To część zarzutów, które pojawiły się w pismach konsultacyjnych przesłanych do projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (z ang. Real Estate Investment Trust, w skrócie REIT). To już druga odsłona projektu (poprzedni wycofano). Część organizacji jest jednak krytyczna i twierdzi, że mimo przewidzianych preferencji podatkowych, planowane rozwiązania będą nieatrakcyjne.

Projekt zakłada, że REIT-y będą zwolnione z podatku do momentu wypłaty akcjonariuszom dywidendy. Gdy to się stanie, odprowadzą CIT według preferencyjnej 8,5-proc. stawki. Nie będą jednak odliczać odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości. Całkowicie zwolnione z podatku będą natomiast spółki zależne (spółki akcyjne, z o.o. lub komandytowo-akcyjne), których zysk trafi do REIT. Skorzystać też mają inwestorzy, czyli akcjonariusze spółek rynku wynajmu nieruchomości. Otrzymywane przez nich dywidendy będą zwolnione z opodatkowania. Preferencje podatkowe będą dotyczyć tylko najmu nieruchomości mieszkalnych. Ponadto stworzony zostanie elektroniczny rejestr REIT-ów. Ma go prowadzić Komisja Nadzoru Finansowego.

Efektywna stawka CIT

Stowarzyszenia REIT Polska wskazało, że efektywna stawka CIT wyniesie 17,5 proc. Wynika to z braku możliwości rozliczenia odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości. Wytknęło również objęcie REIT-ów podatkiem minimalnym oraz brak zachęt dla inwestorów.

- Osoba fizyczna inwestująca w mieszkanie na wynajem może je sprzedać bez PIT po upływie 5 lat od nabycia. Natomiast w przypadku sprzedaży akcji REIT zapłaci 19 proc. PIT od zysków kapitałowych - podkreśla stowarzyszenie.

Z kolei Konfederacja Lewiatan uważa, że do tworzenia firm inwestujących w najem nieruchomości zniechęcać może złożona struktura holdingowa w formie spółek kapitałowych. Ponadto nie przewidziano żadnych wyłączeń z obowiązujących od początku tego roku limitów kosztów finansowania i usług niematerialnych od podmiotów powiązanych (art. 15c i 15e ustawy o CIT).

- Drugi z limitów uderzy szczególnie w odliczenie kosztów usług świadczonych przez holding na rzecz spółek zależnych, m.in. usług zarządzania nieruchomością lub marketingu, co jest dominującą praktyką na rynku - wskazuje Lewiatan.

Nieruchomości mieszkaniowe

Organizacje krytykują też zawężenie zakresu działalności REIT-ów tylko do inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Stowarzyszenie Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych wyjaśnia, że rynek REIT-ów miałby większe szanse na rozwój, gdyby mogły one inwestować w biura czy powierzchnie handlowe.

- Rynek nieruchomości komercyjnych jest już doświadczony, a wynajmu lokali mieszkaniowych dopiero się tworzy - argumentuje Stowarzyszenie.

Również Związek Banków Polskich uważa, że możliwość inwestowania zarówno w nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne zwiększyłoby bezpieczeństwo zaangażowanego kapitału. Z kolei rzecznik finansowy w swoim piśmie zwrócił uwagę, że uzasadniając projekt, powołano się na korzystne skutki gospodarcze wprowadzenia REIT-ów we Francji i Hiszpanii.

- Uregulowania w tych krajach dotyczą jednak wszystkich nieruchomości, a nie tylko mieszkaniowych - podkreśla rzecznik finansowy.

Wysoki kapitał

Wiele uwag ma też Komisja Nadzoru Finansowego. Wskazała, że spółka - jeszcze przed złożeniem wniosku o wpis do rejestru REIT - będzie musiała mieć wysoki kapitał zakładowy (minimum 50 mln zł). Na etapie pozyskiwania inwestorów, nie będzie się jednak mogła powołać na status firmy inwestującej w najem nieruchomości. To - zdaniem KNF - może spowodować trudności w pozyskiwaniu inwestorów detalicznych.

KNF zwróciła uwagę na to, że REIT-y nie będą spółkami inwestycyjnymi, ale usługowymi. Nie ma więc powodu, aby Komisja objęła nad nimi szczególną kontrolę i prowadziła ich rejestrację. Zdaniem KNF rejestr powinny prowadzić organy Krajowej Administracji Skarbowej. Uzyskanie statusu REIT jest bowiem związane z preferencjami podatkowymi.

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości - w konsultacjach