Rozwojowy biznes potrzebuje rozwojowych powierzchni

Rynek nowoczesnych biurowych parków biznesu w polskich miastach regionalnych jest stosunkowo młody, pierwsze nowoczesne parki biurowe pojawiły się około 8 - 10 lat temu.

Jednakże dopiero w latach 2004 - 2005 do Polski trafiło kilku dużych inwestorów zdecydowanych otworzyć tu centra usług biznesowych. Okazało się wtedy, że wśród kryteriów wyboru lokalizacji znajduje się dostępność i koszt wynajęcia nowoczesnej powierzchni biurowej, a tej w polskich miastach regionalnych stanowczo brakowało. To się zmieniło. W ciągu ostatnich 6 - 7 lat zasób nowoczesnych powierzchni biurowych w miastach regionalnych zwiększył się niemal trzykrotnie, a deweloperzy, zarówno międzynarodowi, jak i krajowi, do perfekcji opanowali sztukę budowania nowoczesnych centrów usług biznesowych. Obecnie realizowane inwestycje w pełni odpowiadają oczekiwaniom i potrzebom międzynarodowych korporacji.

- Najważniejszą cechą zawsze była, jest i będzie lokalizacja - mówi Łukasz Maciak, dyrektor Inwestycji Komercyjnych Funduszy Nieruchomości Arka. Nie oznacza to jednak, że firmy poszukują biur tylko w ścisłym centrum miast. Dużo ważniejsza jest obecnie doskonała komunikacja zarówno z innymi dzielnicami miasta, jak i z głównymi portami komunikacji międzymiastowej i międzynarodowej - dworcem kolejowym, lotniskiem czy autostradą. Istotna jest też dostępność podstawowych usług, takich jak restauracja, kawiarnia, kiosk, sklep, poczta, bank, pralnia. Powierzchnia biurowa musi także spełniać wiele wymagań technicznych. Nowoczesne korporacje wymagają przede wszystkim powierzchni efektywnej, takiej która daje dużą elastyczność aranżacji, możliwość dowolnego podziału oraz umożliwia organizację relatywnie dużej liczby stanowisk pracy.

Zdaniem Łukasza Maciaka, w nowoczesnej przestrzeni biurowej istotna jest wysokość pomieszczeń, bowiem przekłada się ona bezpośrednio na kubaturę powierzchni, która ma znaczenie dla zapewnienia prawidłowej wymiany powietrza. To jednak nie wszystko.

- Do standardu należą już podnoszone podłogi techniczne, efektywny system chłodzenia powietrza, okablowanie strukturalne oraz awaryjne systemy zasilania - wylicza Łukasz Maciak. - Duże centra usług biznesowych wymagają obecnie pełnej kontroli dostępu. Coraz większą wagę przykłada się do energooszczędności budynku. Kluczowe znaczenie ma tu nowoczesny system zarządzania budynkiem BMS odpowiedzialny za sterowanie wszystkimi instalacjami w budynku, w szczególności oświetleniem, systemami wentylacji i klimatyzacji - dodaje dyrektor Inwestycji Komercyjnych Funduszy Nieruchomości Arka.

Sektor nowoczesnych usług obsługi biznesu rozwija się w Polsce niezwykle szybko. Wysoki poziom kształcenia, duża liczba studentów i absolwentów, znajomość języków obcych oraz relatywnie niskie koszty zatrudnienia spowodowały, że Polska stała się jedną z wiodących lokalizacji na globalnej mapie offshoringu. Ze względu na zakres prowadzonej działalności wyróżnia się trzy podstawowe rodzaje centrów usług biznesowych. Są to centra outsourcingu procesów biznesowych (Business Process Outsourcing, w skrócie BPO), centra usług wspólnych (Shared Services Centres, w skrócie SSC) oraz centra badawczo-rozwojowe (Research & Development Centres).

W Polsce istnieje obecnie ponad 280 centrów usług z kapitałem zagranicznym należących do ponad 220 inwestorów. Ponad 200 z nich to podmioty typu BPO/ITO oraz SSC. Pozostałe to centra badawczo-rozwojowe (R&D). W ciągu ostatnich trzech lat całkowite zatrudnienie w sektorze usług biznesowych w Polsce wzrosło o około 50 proc.

W czołówce, jeśli chodzi o lokowanie centrów biznesowych, są obecnie największe miasta będące jednocześnie dużymi ośrodkami akademickimi. W Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu zlokalizowana jest obecnie ponad połowa wszystkich centrów usług w Polsce. Niemniej jednak inwestorzy dostrzegają duży potencjał również w mniejszych miastach, takich jak Toruń, Bydgoszcz, Lublin czy Rzeszów.

Nowoczesną powierzchnią biurową zainteresowani są coraz bardziej nowi inwestorzy, ale także ci obecni od dawna. Duże korporacje, w szczególności w sektorach BPO/SSC co roku zatrudniają coraz więcej pracowników, a to powoduje coraz większy głód powierzchni biurowej. Nic więc dziwnego, że dużym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne parki biurowe, które rosną wraz z rozwojem firm wynajmujących w nich powierzchnie. Deweloperzy uważnie obserwują rozwój rynku i starając się prognozować przyszłe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, niejako wyprzedzają popyt, tak by w każdej chwili móc zaoferować dotychczasowym oraz nowym najemcom najkorzystniejsze rozwiązanie w zakresie nowoczesnej powierzchni biurowej.

- W odpowiedzi na rosnące zainteresowanie firm z sektorów BPO/SSC łódzkim rynkiem, pomimo relatywnie dużej konkurencji w sektorze biurowym, w listopadzie bieżącego roku ukończyliśmy pierwszą fazę inwestycji Park Biznesu Teofilów - mówi Łukasz Maciak. - Pozorna nadpodaż powierzchni biurowych okazuje się być kluczowym atutem dla nowych inwestorów. Przeprowadzone badania wskazują, że inwestorzy lubią mieć wybór kilku alternatywnych lokalizacji. Ponadto, relatywnie duża konkurencja ma wpływ na warunki komercyjne oferowane potencjalnym najemcom. Stawki czynszu za powierzchnie biurowe w Łodzi są obecnie najniższe w Polsce, a my jesteśmy skłonni zaoferować najemcom nie tylko niski czynsz umowny, ale i wiele dodatkowych ulg i zachęt pozwalających na sprawne rozpoczęcie działalności. Park Biznesu Teofilów daje również najemcom ogromne możliwości rozwoju. Inwestycja została bowiem podzielona na cztery fazy, tak by każdy z potencjalnych najemców nie musiał obawiać się o niedobór powierzchni biurowej wynajmując jedynie taką powierzchnię, jaka w danej chwili jest mu potrzebna - przekonuje Łukasz Maciak.

@RY1@i02/2011/242/i02.2011.242.02100030f.803.jpg@RY2@

Obiekty takie jak Park Biznesu Teofilów dają najemcom ogromne możliwości rozwoju

@RY1@i02/2011/242/i02.2011.242.02100030f.804.jpg@RY2@

Łukasz Maciak, dyrektor Inwestycji Komercyjnych Funduszy Nieruchomości Arka

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą obecnie ponad 5,6 mln mkw. Ponad 60 proc. powierzchni biurowej zlokalizowane jest w Warszawie. W głównych miastach regionalnych (Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Trójmiasto) znajduje się łącznie prawie 2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dostępność powierzchni w ramach obiektów istniejących jest zróżnicowana. Najniższy współczynnik pustostanów notuje się we Wrocławiu (około 2 proc.), najwyższy w Łodzi (niemal 20 proc.). Dla firm z sektora usług obsługi biznesu nie jest to jednak wymierny wskaźnik dostępności powierzchni biurowej. Firmy te są bowiem zainteresowane dużymi modułami biurowymi (1000 - 10 000 mkw.), spełniającymi wiele wymagań technicznych. Obiektów spełniających wszystkie kryteria jest niedużo (0 -5 w obrębie miasta, wyłączając Warszawę). Perspektywy rozwoju parków biurowych w polskich miastach regionalnych są zatem bardzo duże. Utrzymująca się wysoka dynamika wzrostu polskiej gospodarki zachęca inwestorów do lokowania swoich centrów usługowych w Polsce, co bezpośrednio przekłada się na popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe, w szczególności usytuowane w nowoczesnych parkach biurowych.