Butikowy wieżowiec PRIME

Kto będzie generalnym wykonawcą inwestycji PRIME Corporate Center?

Z pewnością jedna z czołowych firm budowlanych na naszym rynku. Kto to będzie dokładnie, okaże przed końcem tego roku, gdy doprowadzimy do końca cały proces przetargowy. Aktualnie przeszliśmy do drugiej rundy, która polega na wyłonieniu krótkiej listy najlepszych ofert. Trzecia runda, już finałowa, będzie polegać na wyborze najlepszego wykonawcy z pośród najlepszych.

Kiedy ruszy budowa biurowca?

Prace budowlane wystartują po nowym roku, z kolei planowany termin oddania inwestycji do użytku przypada na IV kw. 2015 r.

W jaki sposób będzie finansowana inwestycja?

Cała inwestycja, której wartość wyniesie około 250 mln zł, będzie finansowana ze środków własnych oraz kredytu bankowego, przy czym kredyt będzie głównym elementem finansowania. Mamy już gwarancje kredytowe, choć nie chciałbym jeszcze zdradzać, z którego banku.

Nauczone kryzysem banki przykręciły kurki z kredytami. Czy trudno dziś o bankowe finansowanie takiej inwestycji?

Tak, z kredytem bankowym w dzisiejszych czasach jest ciężko, bo banki są bardzo ostrożne. Po pierwsze oczekują pre-leasu, czyli podpisanych umów najmu na poziomie 30-40 proc. powierzchni całego budynku. Po drugie banki bardzo wybiórczo patrzą na projekty. Biorą pod uwagę lokalizacje i potencjalne możliwości skomercjalizowania inwestycji, no i oczywiście kondycję oraz doświadczenie inwestora, sprawdzając tzw. "track record" firmy. Wybierają te projekty i tych inwestorów, którzy się sprawdzili i są gotowi zaangażować w przedsięwzięcie środki własne na poziomie 30-40 proc. wartości inwestycji. Te poziomy wkładu własnego inwestora w zależności od cyklu koniunktury wahają się od 20 do nawet 50 proc. wartości inwestycji. Golub GetHouse wszystkie te warunki spełnia. Ma reputację, 50-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w USA oraz Europie Środkowej i Wschodniej oraz środki własne.

Według analiz globalnego doradcy w obrocie nieruchomościami - spółki Savillis - w 2013 r. podaż powierzchni biurowych do wynajęcia w Warszawie przekroczy 300 tys. mkw. Jak negocjuje się z najemcami w warunkach takiej podaży? Czego najemcy oczekują?

Mówiąc żartem, negocjacje są twarde. A tak poważnie, najemcy są coraz bardziej świadomi swoich potrzeb. Szczególną uwagę przywiązują do lokalizacji, dobrego adresu, dobrej komunikacji, bogatej infrastruktury wokół biura. Mam na myśli bazę hotelową, konferencyjną, a nawet rekreacyjną. Ale ważne są też efektywne powierzchnie biurowe i oczywiście konkurencyjne ceny. To w naszym w przypadku umożliwia lokalizacja PRIME - blisko centrum, ale nie w jego bezpośrednich granicach, gdzie czynsze są najwyższe w mieście.

Jakie są stawki najmu w PRIME?

Stawki za 1 mkw. mamy ustalone na poziomie ok. 20 euro miesięcznie.

Czy najemcy domagają się specjalnych udogodnień, wakacji czynszowych, fit- outów?

Wakacje czynszowe są już standardem, zwykle trwają od 3 do 6 miesięcy. My tyle oferujemy przy najkrótszej 5-letniej umowie najmu, do tego budżet na aranżacje biura. Oczywiście poziom zachęty dla inwestora na wykończenie biura to bardzo indywidualna sprawa, uzależniona od wielu czynników, jak np. okresu wynajmu, rodzaju wykończenia, niemniej zwykle oscyluje on w granicach 10-15 proc. wartości umowy najmu. Oprócz samego budżetu aranżacyjnego oferujemy też uszyte na miarę wykończenie biura w najwyższej jakości, gotowe do wprowadzenia od ręki. Najemca przychodzi na gotowe.

Czym PRIME chce przekonać najemców?

Biurowiec PRIME ma wiele atutów. Poczynając od doskonałej lokalizacji w sercu biznesowego centrum miasta, które bardzo dynamicznie się rozwija. Przez dobrą komunikację, jak choćby sąsiedztwo budowanej stacji metra Rondo Daszyńskiego drugiej linii metra, bezpośredni dojazd do obwodnicy oraz bliskość linii kolejowej łączącej centrum miasta z lotniskiem. Ponadto możemy się pochwalić bezpośrednim sąsiedztwem z hotelem Hilton, który ma największą bazę sal konferencyjnych w Warszawie, do tego nowoczesny obiekt spa i fitness oraz basen, co też ma znaczenie. Oferujemy bliskość z centrum Warszawy, ale stawki za wynajem atrakcyjniejsze niż te obowiązujące w ścisłym centrum stolicy. Ponadto ta część Woli bardzo się rozwinie w najbliższych latach, tu powstaną nowe osiedla mieszkaniowe, kolejne biurowce i bogata infrastruktura, a to oznacza lepszą komunikacją dla pracowników i gości firm zlokalizowanych w PRIME Corporate Center.

Oprócz tego PRIME to najwyższa jakość projektu i wykonania. Eleganckie wnętrze wykończone naturalnymi, wysokiej jakości ponadczasowymi materiałami jak: drewno, kamień i szlachetna stal nierdzewna, zagwarantują, że budynek przez lata będzie trzymał jakość i elegancję.

Ale tego typu atuty będą mieć konkurencyjne biurowce zlokalizowane w pobliżu PRIME, wystarczy wspomnieć choćby o takich projektach jak Q22 należące do Echo Investment, Spire realizowany przez Ghelamco. W pobliżu dużo się dzieje, nie obawia się pan konkurencji?

To prawda, konkurencja jest duża dosłownie i w przenośni. Niemniej jednak nasz biurowiec będzie się wyróżniał z pośród tłumu. PRIME będzie budynkiem średniej wielkości (22 tys. mkw. vs Q22 o powierzchni ponad 50 tys. mkw.), za to o bardzo wysokiej próby. A potwierdzeniem firmowanej przez nas najwyższej jakości są wcześniejsze inwestycje Goluba, jak choćby Warsaw Finacial Center przy ul. Emilii Plater czy International Business Center przy rondzie Jazdy Polskiej. Oba starzeją się dobrze, wciąż trzymając bardzo dobrą jakość i ponadczasową architekturę. I takie będzie PRIME - kameralny, wręcz butikowy biurowiec nastawiony na zapewnienie jak najlepszych warunków najemcom.

Projekt stworzony przez renomowane biura architektoniczne Solomon Cordwell Buenz oraz Epstein jest bardzo efektywny, powierzchnia biurowa jest bezkolumnowa, co daje bardzo duże możliwości aranżacyjne i jeszcze większe oszczędności finansowe na poziomie nawet 15-20 proc. całej wartości aranżacji. Oprócz tego szklana fasada od podłogi do sufitu umożliwiająca doświetlenie biur i w efekcie niższe rachunki za oświetlenie. Ale to nie wszystko, unikalna rzecz w takich lokalizacjach jak nasza to przestronny podjazd przed głównym wejściem, taras i bardzo dobra widoczność obrandowania, mimo nieprzesadnej wysokości wieży na poziomie 83 m. A butikowość naszego biurowca daje najemcom widoczność w ramach budynku. To oznacza, że u nas najemcy powierzchni 2,3 tys. mkw. nie będą jednym z wielu na liście firm, ale pierwszą ligą.

Koszty utrzymania też są naszym atutem, w przeciwieństwie do większości projektów konkurencji zlokalizowanych w centralnych dzielnicach Warszawy większość działki pod biurowcem PRIME jest własnościowa. Czyli odpadają opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, które w stolicy jest wysokie i będzie jeszcze rosło, co najemcy odczują w wysokości rachunków.

Na jakich najemców liczycie?

Na wszystkich, którym zależy na dobrej lokalizacji w sąsiedztwie ścisłego centrum Warszawy. Prowadzimy rozmowy z firmami z branży finansowej, farmaceutycznej, informatyczno-technologicznej oraz z kancelarią prawną. To branże, które w naturalny sposób lokują swoje biura w centralnych dzielnicach miast.

Aktualnie negocjujemy z firmami, które chcą przenieść swoje biura z mniej reprezentacyjnych i oddalonych dzielnic i zlokalizować je bliżej centrum. Mamy też takie, którzy zainteresowani są dłuższym najmem niż standardowe 5 lat. W tym też dostrzegalny jest pewien trend spowodowany świadomością sytuacji w firmie. Mowa tu o konsolidacjach, kiedy po połączeniu nowy podmiot szuka u nas dla siebie nowego adresu z myślą o nieco dłuższym horyzoncie czasowym niż wspomniane 5 lat. Takie firmy na tzw. pokonsolidacyjnym etapie rozwoju są gotowe podpisać umowy na 7, 10 a nawet 12 lat, do tego na znacznie większą powierzchnię niż aktualna średnia w Warszawie, która wynosi 1000 mkw. Mogę zdradzić, że nasi potencjalni najemcy negocjują od 3 tys. do 20 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Bez względu na zapotrzebowanie na powierzchnię danego najemcy, ważnym czynnikiem jest jego reputacja. Ta może mieć szczególnie istotne znaczenie przy wycenie biurowca w procesie sprzedaży obiektu, którą zechcemy przeprowadzić w kilkanaście miesięcy od oddania budynku do użytku.

Niektórzy analitycy spodziewają się, że deweloperzy wybudują do końca 2016 roku nawet 1 mln mkw. biur do wynajęcia, co poważnie podniesie poziom pustostanów w Warszawie. Jak Pana zdaniem będzie się rozwijał rynek biurowy w stolicy ?

Obecnie poziom pustostanów jest na zdrowym poziomie, w granicach 9 proc., a wśród nowych budynków klasy A jest niski i nie przekracza on 5 proc. Zapotrzebowanie na nowoczesne biura w dobrej lokalizacji i najwyższej jakości będzie stale. Dlatego to będzie trend jakościowy. Warszawski rynek biurowy upodabnia się do rynków zachodnich; najemcy są coraz bardziej wyedukowani co do potrzeb biurowych swoich biznesów. Kładą nacisk na ergonomię biur, biorą pod uwagę procesy zachodzące w swoich firmach i kulturę pracy. Dla przykładu trendy nowoczesnej pracy jak hot-deski, kiedy nie wymaga się projektowania biurek dla każdego pracownika, w zamian aranżuje pomieszczenia do pracy w zespołach lub meeting roomy, czy aranżowanie pomieszczeń na mniej formalne spotkania dla np. teamu projektowego. Te wszystkie trendy postępują i my, deweloperzy, musimy im sprostać. Lepiej projektować, efektywniej, z coraz lepszą jakością wykończenia i wyposażenia, bo najemcy rozumieją wartość jakości. A w przypadku biura wyraża się ona w nowatorskich rozwiązaniach technicznych czy niskiej energochłonności, co realnie przekłada się na koszty utrzymania, które ponoszą najemcy.

Golub GetHouse zawsze będzie konkurować jakością nie ilością. Jesteśmy firmą deweloperską nie budowlaną, z naszej filozofii wynika dbałość o interesy najemców, o najwyższą jakość - nie zarabiamy na budowaniu, tylko na najwyższej próbie naszych budynków, które w kompleksowy sposób spełniają potrzeby najemców. Stoimy na straży najwyższych parametrów projektu, wykończenia i użytkowania, więc konkurencja nam niestraszna.

@RY1@i02/2013/231/i02.2013.231.02100020c.802.jpg@RY2@

Czarek Jarząbek, partner i prezes Golub GetHouse

Rozmawiała Longina Grzegórska-Szpyt