Lokale biurowe i handlowe będą tanieć, ale nie znacząco

W tym roku na rynek trafią nowe obiekty. Czy podaż zacznie przewyższać popyt?

Ten rok będzie rekordowy na stołecznym rynku nieruchomości biurowych. Do użytku zostanie oddanych ok. 320 tys. mkw., czyli najwięcej od 2000 r. Tym samym całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 mln mkw. Na początku roku na różnych etapach budowy było prawie 6 tys. mkw. powierzchni, która może trafić na rynek w ciągu najbliższych dwóch lat. Spodziewamy się jednak, że nie wszystkie planowane inwestycje biurowe zostaną zrealizowane zgodnie z planem, bo banki finansujące projekty deweloperskie wymagają ich zabezpieczenia umowami przednajmu na minimum 30-40 proc. planowanej powierzchni. Należy też zauważyć, że aktywność najemców jest bardzo duża. W ubiegłym roku popyt brutto kształtował się na poziomie 608 tys. mkw., z czego nowe umowy najmu objęły 440 tys. mkw. Oznacza to wzrost o 9 proc. w porównaniu do 2011 r. Taki popyt powinien w sporej mierze zneutralizować wysoką podaż. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości handlowych, to Warszawa wciąż rejestruje jeden z najniższych wśród głównych polskich aglomeracji wskaźnik nasycenia nowoczesną powierzchnią. W połączeniu z dużą siłą nabywczą oznacza to, że rynek ten wciąż jest w stanie absorbować kolejne projekty.

Czy nadpodaż może przełożyć się na spadki czynszów? W których segmentach rynku może to być najszybciej widoczne, a których ruchy będą największe?

W przypadku stołecznego rynku nieruchomości biurowych możliwe są spadki stawek, jednak nieznaczące, bo obecne są już niskie. Z kolei w sektorze centrów handlowych stawki dla najbardziej prestiżowych projektów pozostaną na obecnym poziomie, możliwy jest nawet ich wzrost. Wynika to z faktu, że wiodące centra cały czas cieszą się sporym zainteresowaniem potencjalnych najemców.

Czy rynek już kiedyś zmagał się z nadpodażą? Jak to się wówczas skończyło?

Znaczącą nadpodaż powierzchni biurowej w Warszawie zarejestrowano w latach 2001-2004. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił momentami aż 20 proc., a stawki czynszowe dla najlepszych biurowców w centrum Warszawy spadły poniżej 20 euro za mkw. miesięcznie. Taka sytuacja trwała dwa lata.

Należy pamiętać, że wahania stawek są naturalnym elementem cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości. Schemat, w którym większa podaż generuje spadek stawek czynszowych, które w efekcie prowadzą do ograniczenia wolumenu powierzchni trafiającej na rynek, a w dalszym etapie - ponownego wzrostu czynszu, występuje na wszystkich dojrzałych rynkach nieruchomości biurowych. Takiej też sytuacji spodziewamy się obecnie na rynku warszawskim. Niewiadomą pozostaje jednak długość cyklu koniunkturalnego.

Czy obecna sytuacja może znaleźć odbicie na rynku inwestycyjnym?

W ostatnich dwóch latach inwestycyjny rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzował się stabilnym wolumenem transakcji na poziomie 2,75 mld euro. W tym roku możliwy jest spadek liczby transakcji. Inwestorzy instytucjonalni pozostają ostrożni i koncentrują uwagę na stabilnych, długoterminowo wynajętych aktywach, zlokalizowanych, w przypadku nieruchomości biurowych - w Warszawie, a dla projektów handlowych - w największych miastach kraju.

Czy zmiana właściciela to zmiany dla najemców?

W większości przypadków nowy właściciel obiektu nie oznacza większych zmian dla najemców. Wyjątkiem mogą być jednak np. starsze obiekty handlowe z potencjałem do kreacji dodatkowego dochodu. W takiej sytuacji inwestor może podjąć strategiczną decyzję o repozycjonowaniu obiektu, a co się z tym łączy - o odświeżeniu portfolio najemców.

@RY1@i02/2013/062/i02.2013.062.02100010c.802.jpg@RY2@

Tomasz Trzósło , dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej, dyrektor zarządzający Jones Lang LaSalle w Polsce

Rozmawiała Patrycja Otto