Pożądane magazyny blisko miast

Już ponad 50 proc. powierzchni magazynowej w regionie Europy Środkowej i Wschodniej zlokalizowane jest w Polsce. Na całym kontynencie zajmujemy zaś pod tym względem ósmą pozycję. Mamy już 11,9 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Według raportu firmy JLL nie maleje też tempo budowy nowych obiektów. W pierwszym półroczu tego roku powstało aż 715 tys. mkw. nowych magazynów. Rekordowy był zwłaszcza I kwartał (538 tys. mkw). Do tego przez pierwsze sześć miesięcy absolutny rekord padł po stronie popytu. Wynajęto aż 1,72 mln mkw. powierzchni magazynowej. Według prognoz JLL ten rok może się zamknąć podpisaniem umów na 3 mln mkw. magazynów.

- Przez najbliższe lata segment rynku powierzchni magazynowych w Polsce będzie przeżywał hossę. W dalszym ciągu mamy bardzo dobrą koniunkturę, która sprzyja zwiększaniu się istniejących zasobów magazynowych. Ta dobra passa trwa dzięki branży e-commerce: wzrost sprzedaży internetowej generuje potrzebę powstania kolejnych metrów kwadratowych powierzchni logistycznej i zwiększenie jej obsługi. Popyt na magazyny nakręca też branża samochodowa - mówi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe. Jego firma wznosi teraz najwięcej magazynów.

- Na koniec I półrocza na etapie budowy mieliśmy obiekty o powierzchni 1,66 mln mkw. Obecnie realizujemy blisko 606 tys. mkw., w tym m.in. dwa obiekty dla firmy Amazon w Sosnowcu i w Szczecinie o łącznej powierzchni 296 tys. mkw., dla H&M o powierzchni 60 tys., a także obiekty produkcyjne, m.in. dwa dla firmy Kongsberg Automotive (części dla ciężarówek) w Koluszkach i Brześciu czy Thule Group - wylicza Dobrzycki.

W Polsce coraz mocniejsza jest obecność największych graczy na rynku handlu internetowego. To nie tylko amerykański gigant - firma Amazon, lecz także niemiecki Zalando. Wielkie firmy decydują uruchomić u nas swoje centra logistyczne m.in. ze względu na niższe koszty. Rynek magazynowy napędzany jest dzięki przenoszeniu do Polski działalności z Niemiec czy ze Skandynawii.

- Z tegorocznej edycji przygotowanego przez dział Badań i Rozwoju Prologis raportu "Najbardziej pożądane lokalizacje logistyczne w Europie" wynika, że dzięki bliskości Europy Zachodniej i rozbudowanej infrastrukturze transportowej Polska centralna znajduje się obecnie wśród pięciu najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie - mówi Ewa Zawadzka, wiceprezes Prologis Polska.

Lokowaniu magazynów w rejonie Łodzi sprzyja bardzo dobra dostępność - na skrzyżowaniu dwóch autostrad A1 i A2. Niedaleko wielkiego węzła w Strykowie istnieje teraz jedno z większych centrów logistycznych w kraju.

Prologis w tym roku rozbudowuje właśnie tamtejsze magazyny. Wznosi też obiekt o powierzchni 8 tys. mkw. pod Wrocławiem dla producenta tworzyw termoplastycznych (zakończenie w I kwartale 2018 r.)

- Głównym motorem rozwoju polskiego rynku magazynowego są niezmiennie takie branże, jak logistyka, rynek części samochodowych, handel detaliczny i e-commerce, który w ciągu ostatnich kilku lat odnotowuje dwucyfrowy wzrost. Prognozy na najbliższe lata wskazują na to, że handel elektroniczny będzie się dalej rozwijał i zyskiwał na znaczeniu. Dlatego właśnie największe projekty, które będziemy realizować w najbliższym czasie, będą bezpośrednio lub pośrednio związane z tą branżą - dodaje Ewa Zawadzka.

Wynajmujących powierzchnie magazynowe wciąż przyciągają niewygórowane czynsze. Według raportu JLL najwyższe ceny dotyczą Warszawy i Krakowa, gdzie stawki miesięczne wahają się między 4,1 a 5,1 euro za mkw. Niższe stawki obowiązują w centralnej Polsce (2,6-3,2 euro za mkw.) oraz w rejonie Poznania i Górnego Śląska (2,8-3,6 euro za 1 mkw.). Według ekspertów firmy JLL pojawia się jednak niewielka presja zwiększania wysokości czynszu.

W rejonie Warszawy i w centralnej Polsce ceny mogą rosnąć, bo tu popyt jest największy. Istnieje też coraz większa presja firm zajmujących się handlem internetowym, by magazyny były jak najbliżej miast. Chodzi o to, by jak najszybciej trafić do odbiorcy.

Robert Dobrzycki z Panattoni przyznaje, że oprócz rozbudowy najważniejszych centrów logistycznych firma stawia też na budowę w obiektów w rejonie mniejszych aglomeracji, takich jak Bydgoszcz, Szczecin czy Lublin. Niedawno ogłoszono start budowy Panattoni Park Kielce.

- Aby sprostać oczekiwaniom naszych klientów działających w branży e-commerce i jednocześnie ich konsumentów co do terminu dostawy, kluczowe staną się dla nas mniejsze obiekty magazynowe wpisane w etap tzw. ostatniej mili (last mile delivery), określane przez nas jako City Logistics - zaznacza Dobrzycki.

- Dynamiczny wzrost powierzchni magazynowej w Europie Środkowej wynika z kilku czynników, które ujawniły się w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat. Do głównych należy moim zdaniem wzrost ryzyka gospodarczego oraz politycznego i tym samym kosztów globalnych łańcuchów dostaw. Część korporacji międzynarodowych zdecydowała się przenieść swoje centra magazynowe do krajów Europy Środkowo-Wschodniej w związku z niższymi kosztami, ale też wzrastającym potencjałem zakupowym w tym regionie. W Polsce do jednych z największych inwestycji należą powierzchnie wynajęte przez Amazona i Zalando w pobliżu Szczecina - komentuje prof. Halina Brdulak ze Szkoły Głównej Handlowej. - Mamy również do czynienia z kolejnym czynnikiem: dynamicznym wzrostem handlu elektronicznego. Według badań Ecommerce Foundation z 2017 r. liczba przedsiębiorstw dokonujących sprzedaży on-line w Europie wzrosła do 18 proc. w 2016 r., a liderami rynku w Europie są właśnie Amazon i Zalando. Zakłada się, że w 2017 r. rynek handlu internetowego osiągnie poziom ponad 600 mld euro.

Polska znalazła się na 17. miejscu wśród wszystkich krajów europejskich z prawie 1,9-proc. udziałem handlu internetowego w PKB, gdy w przypadku największego rynku, brytyjskiego, udział ten wynosi już ponad 7 proc.

Profesor Brdulak zwraca też uwagę na dodatkowy czynnik wpływający na wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową: oczekiwany szczególnie przez klientów korzystających z zakupów w sieci internetowej krótki czas dostawy, liczony niekiedy już w godzinach od momentu złożenia zamówienia. Aby sprostać temu zadaniu, konieczne jest w przypadku rozległych rynków tworzenie wielu magazynów, umożliwiających szybką dostawę towaru do wybranego miejsca.

- Moim zdaniem w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w tej części Europy i w Polsce będzie rosło pod warunkiem dobrej koniunktury gospodarczej i przy wzrastającej sile nabywczej mieszkańców tej części kontynentu - podsumowuje prof. Brdulak.

@RY1@i02/2017/211/i02.2017.211.165000100.801.jpg@RY2@

Magazynów przybywa

Rynek pracy jest kluczowy

@RY1@i02/2017/211/i02.2017.211.165000100.802.jpg@RY2@

Rafał Tarasewicz dyrektor doskonałości operacyjnej w logistyce kontraktowej na Europę, DB Schenker

Według raportu Cushman & Wakefield "MARKETBEAT Rynek magazynowy w   Polsce I   połowa 2017 roku" na koniec czerwca całkowite zasoby powierzchni magazynowej w   Polsce wynosiły ponad 11,7 mln mkw., a   deweloperzy i   inwestorzy deklarowali, że w   trakcie budowy znajduje się aż 1,67 mln mkw. To pozwala przypuszczać, że rok 2017 zamknie się ze znacznie lepszym wynikiem niż 2016, kiedy zrealizowano 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej. Wpływ na atrakcyjność Polski ma z   jednej strony położenie geograficzne, dostępność gruntów pod inwestycje, koszty najmu i   konkurencyjny rynek pracy. Z   drugiej strony ważne są dynamika wzrostu gospodarczego, inwestycje w   rozbudowę dróg, rozwój e-commerce oraz fakt, że jesteśmy dużym wewnętrznym rynkiem zbytu o   rosnącej konsumpcji. Warto jednak zauważyć, że poważnym wyzwaniem, z   którym musi mierzyć się już dziś rynek logistyki magazynowej, jest pozyskanie i   utrzymanie pracowników. Dlatego rynek pracy jest jednym z   kluczowych czynników decydujących o   inwestycjach w   poszczególnych lokalizacjach.

Krzysztof Śmietana

krzysztof.smietana@infor.pl