Czy gmina musi mieć strategie mieszkalnictwa

prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

Sytuacja mieszkalnictwa w Polsce w chwili obecnej nie napawa optymizmem. Wielu osób nie stać na wynajem mieszkania lub z coraz większym trudem opłacają czynsz, który w porównaniu do zarobków, jest zdecydowanie za wysoki. Działania w sferze mieszkaniowej w wielu gminach podejmowane są niestety w sposób chaotyczny, nieskoordynowany bez wizji, bez dalekosiężnych koncepcji. Dlatego też każda kreatywna gmina powinna posiadać co najmniej dziesięcioletnią Strategię Mieszkalnictwa, która to uwzględnia również modele finansowania budownictwa mieszkaniowego. Taka Strategia jest jednocześnie analizą SWOT pozwalającą podejmować konkretne decyzje dotyczące mieszkalnictwa z uwzględnieniem słabych i mocnych stron. Pamiętajmy również, że uchwalanie pięcioletnich szczegółowych Wieloletnich Program Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy należy do obowiązków rady gminy, który niestety bywa lekceważony.

Do ustawowych zadań gminy należy zapewnienie także lokali socjalnych i zamiennych jak i również zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Jednakże zła i zbyt daleko upolityczniona polityka czynszowa w wielu gminach spowodowała, że przez wiele lat następowało techniczne zużycie i dekapitalizacja budynków. W chwili obecnej w celu pozbycia się problemu dochodzi do przerzucenia odpowiedzialności utrzymania budynku na nowych właścicieli, którzy, wykupując mieszkanie z dużą bonifikatą, kupują tak naprawdę przysłowiowego kota w worku, bowiem dopiero po czasie okazuje się, że jest on w złym stanie technicznym i tak naprawdę utrzymanie takiego budynku wiąże się z kolejnymi, często niemałymi wydatkami, na które nowi właściciele nie są przygotowani i o których nie mieli najmniejszego pojęcia przy wykupie mieszkania. Należy w tym miejscu nadmienić, że spośród wszystkich właścicieli mieszkań to właśnie gminy posiadają lokale najstarsze, o niskim standardzie, są to nierzadko lokale zaliczane do tzw. mieszkań substandardowych, czyli zlokalizowane w budynkach o złym stanie technicznym, często przeludnione oraz niewyposażone nawet w podstawowe rodzaje instalacji. Aby zredukować do minimum procesy degradacyjne swoich zasobów mieszkaniowych gminy powinny systematycznie urealniać stawki wynajmu w zasobie komunalnym w celu dojścia do 3-procentowej stawki odtworzeniowej. Niezrealizowanie tego rozwiązania prowadzi do szybkiej dekapitalizacji zasobów gminnych oraz uniemożliwia prawidłową eksploatację budynków. Dochodzenie do stawki odtworzeniowej wiąże się dodatkowo z koniecznością zwiększenia i zabezpieczenia w budżecie gminy środków związanych z przyznawaniem dodatków mieszkaniowych dla najuboższych mieszkańców gminy.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zapewnienie mieszkań ludziom biednym, eksmitowanym ze swoich dotychczasowych mieszkań należy do obowiązków gmin, jednak ogólnopolskim problemem jest brak lokali socjalnych dla osób, którym przysługują one z mocy wyroku sądowego. Takie sytuacje powodują, iż gminy narażone są na wzrastające odszkodowania z tego tytułu, gdyż nie wywiązują się ze swojego ustawowego obowiązku.

Konieczne staje się zatem uruchomienie w większości gmin realnego, możliwego do wykonania Gminnego Programu Budownictwa Mieszkań Komunalnych, uwzględniającego zapewnienie wszystkim potrzebującym dachu nad głową. Oczywiście utworzenie takich programów jest całkowicie realne i możliwe i wcale nie musi wiązać się z wydaniem nawet złotówki z budżetu gminy!

Osobiście uważam, że gminy nie powinny zajmować się budownictwem socjalnym, lecz powinny zająć się budownictwem mieszkań komunalnych, natomiast stare zasoby komunalne powinny przekształcać na lokale socjalne. Jest to jedna z możliwości wyjścia z kryzysowej sytuacji, w jakiej znajduje się polskie mieszkalnictwo. Wymaga ona jednak dalekosiężnych planów oraz wskazania działań priorytetowych służących do osiągnięcia konkretnych celów. Jednym z dokumentów ułatwiających ich realizację jest niewątpliwie Strategia Mieszkalnictwa opracowywana z uwzględnieniem indywidualnych potrzeb każdej gminy oraz opracowanie i realizacja realnego Gminnego Programu Budownictwa Mieszkań Komunalnych bez konieczności ponoszenia dużych nakładów z budżetu gminy na ten cel.