Czy obecne przepisy ułatwiają gminom wywiązywanie się z obowiązków

@RY1@i02/2012/032/i02.2012.032.08800050c.802.jpg@RY2@

Wojciech Musiał, adwokat w Kancelarii Mamiński i Wspólnicy

Zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.; dalej: ustawa) tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w przypadkach przewidzianych w tej ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W celu realizacji zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, a także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Na realizację tych zadań gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa.

Mieszkaniowy zasób gminy przeznaczony jest przede wszystkim na zaspokajanie potrzeb następujących kategorii osób:

a) nieposiadających mieszkań i wykazujących niskie dochody, które uniemożliwiają im kupno mieszkania lub wynajęcie go na zasadach wolnego najmu;

b) eksmitowanych z dotychczasowych mieszkań wyrokiem sądowym, w którym przyznano im uprawnienie do uzyskania lokalu socjalnego;

c) usuwanych z mieszkań w związku z rozbiórką lub na podstawie przepisów szczególnych;

d) zatrudnionych na terenie gminy - na czas zatrudnienia.

Powszechnie wiadomo, że gminy mają bardzo ograniczone możliwości realizacji ustawowego obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej ze względu na brak wolnych mieszkań oraz brak środków finansowych na budowę nowych. W celu zatem poprawy gospodarowania i zarządzania przez gminy posiadanym zasobem należy się zastanowić nad kwestią nowelizacji ustawy. W szczególności rozważenia wymaga stworzenie systemu pozwalającego na weryfikowanie uprawnień do przyznania lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy m.in. poprzez nałożenie na gminę możliwości dokonywania okresowych kontroli wysokości dochodu gospodarstwa domowego i tytułu prawnego do innego lokalu, a ponadto wprowadzenie jako przesłanki wypowiedzenia najmu osiąganie dochodu przekraczającego dochód ustalony przez gminę. Brak powyższej regulacji prowadzi obecnie do tego, że osoby, które stać na własne mieszkanie, korzystają z gminnych nieruchomości, natomiast rodziny rzeczywiście potrzebujące dachu nad głową czekają na wolne mieszkanie przez wiele lat.

Należy również rozważyć zmianę zasad podpisywania umów na wynajęcie mieszkania od gminy. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy może być obecnie zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony. Podpisania umowy na czas oznaczony może żądać jedynie sam lokator. Wyjątkiem, który pozwala gminie na zawarcie umowy terminowej, jest oddanie w najem lokalu socjalnego bądź lokalu związanego ze stosunkiem pracy. Obowiązujące przepisy wprowadzają zatem w praktyce zasadę dożywotniego wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. Osobie spełniającej w dacie najmu lokalu ustawowe warunki, tj. mającej niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i osiągającej dochód nieprzekraczający pułapu ustalonego przez gminę, nie można wypowiedzieć najmu w przypadku uzyskiwania przez nią po jakimś czasie większych dochodów.

Dokonując nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, należy pamiętać o tym, aby nowe prawo zabezpieczało lokatorów, a zmiana przepisów nie była jedynie furtką do pozbywania się mieszkań przez samorządy i wyrzucania najbiedniejszych na bruk.

ŁM