Czynsz za najem lokalu

Umowa najmu nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy. Jeżeli syndyk tej umowy nie wypowie, to wstępuje na miejsce upadłego, przejmując prawa i obowiązki wynajmującego. Oznacza to, że mimo upadłości wynajmującego najemca jest obowiązany nadal płacić czynsz. Wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu do rąk własnych. Jako upadły utracił bowiem prawo zarządu oraz możliwość korzystania z mienia wchodzącego do masy upadłości. Zapłata czynszu do rąk upadłego po obwieszczeniu o ogłoszeniu upadłości w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nie zwalnia go z obowiązku spełnienia świadczenia do masy upadłości. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy równowartość tego świadczenia została przekazana przez upadłego do masy upadłości. Najemca, aby zwolnić się z zobowiązania, powinien spełnić świadczenie do rąk syndyka. Dotyczy to także sytuacji, gdy najemca spełnia świadczenie do rąk upadłego przed obwieszczeniem w Monitorze, ale ma świadomość, że ogłoszono jego upadłość (nie ma on już prawa do odbioru świadczenia).

Obowiązek powyższy dotyczy zarówno czynszu należnego w dacie ogłoszenia upadłości, jak i wymagalnego po tej dacie. Jeżeli upadły nie przekaże go do masy (chodzi o jego równowartość, nie o to samo świadczenie), syndyk może się domagać od najemcy ponownej zapłaty. Także zapłata czynszu z góry przed ogłoszeniem upadłości za czas dłuższy niż trzy miesiące, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, nie zwalnia z obowiązku zapłaty do masy. Syndyk może się domagać zapłaty, a najemca obowiązany jest po raz drugi go zapłacić (chyba że zapłacony czynsz wszedł do masy upadłości).

Piotr Trocha

radca prawny, Europejskie Centrum Konsultacji Prawnych

Art. 78, art. 107 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. 2003 r. nr 60, poz. 535).