Bezpieczna umowa u notariusza

redaktor "Tygodnika Prawa Gospodarczego"

Formę aktu notarialnego musi mieć umowa sprzedaży nieruchomości. Nie ma natomiast obowiązku, by taką formę miała umowa przedwstępna. Strony mogą umowę przedwstępną spisać na kartce papieru i jeśli zawrą w niej istotne postanowienia umowy sprzedaży, będzie ona ważna. Istotne postanowienia dotyczą stron umowy, przedmiotu sprzedaży (oznaczenie nieruchomości z numerem księgi wieczystej) oraz ceny nieruchomości. Nie ma natomiast obowiązku wskazywania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy finalnej, chociaż w praktyce strony zwykle taki termin określają.

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem lepiej zabezpiecza prawa stron niż zawarta w zwykłej formie pisemnej. Dla przykładu, gdyby właściciel zrezygnował ze sprzedaży działki, a umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego potencjalny nabywca może dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej. Osoba, która zawarła umowę w formie pisemnej, takiego prawa nie ma. Może natomiast żądać od osoby, która zerwała transakcję, naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Za szkodę można uznać m.in. koszt wykonania projektów lub ekspertyz.

Bez względu na formę umowy dobrym zabezpieczeniem zarówno dla sprzedającego, jak i nabywcy jest zadatek. Jeśli strony inaczej nie postanowią - zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Gdyby natomiast sprzedający wziął zadatek, a następnie od umowy odstąpił - kupujący może od niego żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli natomiast dojdzie do podpisania umowy finalnej - zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Artykuły 389 - 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).