Wypowiedzenie umowy najmu

redaktor Tygodnika Prawa Gospodarczego

Zasady najmu lokalu użytkowego określają przepisy kodeksu cywilnego. Przewidują one, że jeśli czas trwania umowy nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie - zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla przykładu, jeśli wypowiedzenie ma być skutecznie z dniem 1 lipca, musi być złożone najpóźniej 31 marca. Strony mogą jednak wprowadzić do umowy odmienne postanowienia np. skrócić termin do tygodnia lub wydłużyć do roku. Żadna ze stron nie musi wówczas przedstawiać powodu wypowiedzenia (chyba, że co innego mówi umowa). Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca: dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, albo używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób. Także gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie. Z kolei najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli: w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo gdy wady usunąć się nie dadzą. Zdarza się, że w czasie trwania umowy właściciel sprzedaje wynajmowany lokal. Nowy właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie zrobi tego, jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony (np. dwa lata) z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (poświadczoną przez notariusza).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).