Tworząc wspólnotę w spółdzielczym budynku, nie można kupić infrastruktury technicznej

W rozważanej sytuacji spółdzielnia ma dwa budynki - jeden mieszkalny (A) i drugi z lokalami użytkowymi (B). Ogrzewanie tych domów jest wspólne, piecem gazowym znajdującym się w budynku B. Spółdzielnia chce sprzedać nieruchomość B razem z piecem ogrzewającym budynek A. Czy jednak prawo pozwala wydzielić się przedsiębiorcom zainteresowanym prawem własności do lokali użytkowych? Czy spółdzielni wolno sprzedać cały dom wraz z umiejscowioną w nim infrastrukturą grzewczą?

Zgodnie z art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) celem istnienia spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb jej członków oraz ich rodzin. Spółdzielnia realizuje to zadanie przez dostarczanie samodzielnych lokali lub domów swym członkom, a nie dowolnym osobom. Przepisy ustawy (w szczególności jej rozdziału 5) przyznają członkom spółdzielni roszczenie o przekształcenie w prawo własności przysługujących tym osobom zarówno lokatorskich, jak i własnościowych praw do lokali. Potocznie mówiąc, chodzi o możliwość domagania się sprzedaży lokali. Spółdzielnia ma oczywiście obowiązek zaspokojenia tego roszczenia. Oznacza to, że powinna sprzedać lokal na wniosek uprawnionego, niemniej są sytuacje, które wyłączają tę ewentualność. Są one ściśle określone przez ustawę.

Zgodnie z art. 40 u.o s.m. z obowiązku sprzedaży zostały wyłączone m.in. nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu, związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli. Nie ma oczywiście przy tym mowy o dysponowaniu urządzeniami infrastruktury należącymi do przedsiębiorstw dostarczających energię. Przepis ustawy spółdzielczej zobowiązuje zatem spółdzielnie do pozostawienia nieruchomości, na których bądź w których mieszczą się urządzenia infrastruktury należące do spółdzielni. Tym samym prawo zakazuje ich sprzedaży. I jest to norma bezwzględnie obowiązująca, czyli taka, której nie wolno zmienić mocą czynności prawnej (np. umowy). Umowy zawarte z naruszeniem przepisu bezwzględnie obowiązującego są nieważne.

Niemniej w celu zachowania własności nieruchomości zabudowanych, m.in. urządzeniami infrastruktury technicznej, służącej funkcjonowaniu budynków, spółdzielnia powinna złożyć wniosek o podział nieruchomości. Dzieje się tak, jeżeli na jednej działce położone są budynki i urządzenia, które powinny w całości pozostać własnością spółdzielni i domy, w których znajdują się lokale, których własność może zostać przeniesiona na inne osoby.

Możliwe są więc dwa możliwe scenariusze. Pierwszy jest taki, że jeśli mamy do czynienia z działkami zabudowanymi urządzeniami infrastruktury technicznej (w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli), to działki te w całości pozostają własnością spółdzielni. Nie wyklucza to oczywiście dalszych podziałów geodezyjnych albo łączenia działek.

Druga ewentualność polega na tym, że jeśli na jednej działce znajdują się budynki zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej oraz inne nieruchomości, to należy dokonać takiego podziału tej działki, by budynki z infrastrukturą i urządzenia znalazły się na osobnej działce. Wówczas powstała po podziale nieruchomość z infrastrukturą konieczną do zaspokajania potrzeb spółdzielców stanowi w całości własność spółdzielni. Pozostała część dzielonej działki może się stać przedmiotem współwłasności z chwilą przeniesienia przez spółdzielnię na inną osobę własności pierwszego lokalu usytuowanego w którymkolwiek ze znajdujących się tam budynków.

Reasumując - spółdzielnia czytelniczki nie może sprzedać całego budynku B, ponieważ znajdują się w nim urządzenia ogrzewające budynek A. Być może w budynku B istnieją lokale użytkowe, które muszą być sprzedane członkom spółdzielni, ale wówczas sprzedaż powinna zostać dokonana z wyłączeniem tej części budynku B, w której znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej, służące funkcjonowaniu budynku A lub innych domów.

@RY1@i02/2010/027/i02.2010.027.087.0005.001.jpg@RY2@

Tomasz Kurek

Tomasz Kurek

adwokat i radca prawny, partner kierujący Departamentem Nieruchomości i Budownictwa w warszawskiej kancelarii CMS Cameron McKenna