Wykreślenie wspólnika z księgi wieczystej nie wymaga aktu notarialnego

@RY1@i02/2011/225/i02.2011.225.21500030a.802.jpg@RY2@

Mariusz Mosiołek, aplikant adwokacki

Według przepisów prawa przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości (użytkowania wieczystego), wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Natomiast kwestią kontrowersyjną w dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego była wymagana forma wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości.

Z powodu rozbieżności w linii orzeczniczej sądy wieczystoksięgowe odmawiały wykreślenia ustępujących wspólników z ksiąg wieczystych nieruchomości jedynie na podstawie oświadczenia o wypowiedzeniu udziału w spółce. Powstawał zatem stan, w którym były wspólnik figurował jako właściciel nieruchomości. W orzecznictwie odnaleźć możemy wyroki, w których sądy oddalały powództwa aktualnych wspólników, w których wspólnicy domagali się, aby w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dokonano wykreślenia byłych wspólników.

Wszelkie wątpliwości rozwiała uchwała Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2011 r., III CZP 135/10, w której sąd stwierdził, że wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W części dotychczasowych postanowień Sąd Najwyższy przyjął, że wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej pociąga za sobą jednocześnie utratę uprawnień korporacyjnych oraz uprawnień do wspólnego majątku także wówczas, gdy jego przedmiotem jest prawo własności nieruchomości lub prawo wieczystego użytkowania. Skutek ten następuje z mocy samego prawa, tak więc dla wyzbycia się uprawnienia współwłaściciela nieruchomości występujący ze spółki wspólnik nie musi składać oświadczenia w formie szczególnej (postanowienie z 14 stycznia 2005 r., III CK 177/07).

Pojawiały się również wyroki, w których Sąd Najwyższy zajął zupełnie odmienne stanowisko, uznając, że wystąpienie ze spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, wymaga - stosownie do art. 158 k.c. - zachowania formy aktu notarialnego, gdyż wywołuje skutek podobny do przeniesienia własności nieruchomości. Przepis kodeksu cywilnego ustanawiający obowiązek dochowania formy aktu notarialnego przy czynnościach, których przedmiotem jest nieruchomość, dotyczy wszelkich czynności prawnych w obrocie nieruchomościami i ma zastosowanie również do wniesienia nieruchomości jako wkładu do spółki cywilnej (uchwała z 9 lutego 2007 r., III CZP 164/06 czy wyrok z 23 kwietnia 2008 r., I CSK 473/07).

Jak przyznał Sąd Najwyższy w uchwale z 10 czerwca 2011 r., stwierdzić należy, że jednostronny akt wystąpienia przez wspólnika ze spółki pociąga za sobą nie tylko skutek obligacyjny, lecz także podporządkowany mu skutek rzeczowy - ze względu na nadrzędne znaczenie, jakie w spółce cywilnej ma istnienie osobistej więzi korporacyjnej w postaci członkostwa w spółce. Wynika z tego, że wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce.

Pamiętać należy, że jeżeli przedmiotem majątku wspólników jest własność nieruchomości lub prawo wieczystego użytkowania, formę szczególną wystąpienia wspólnika ze spółki narzuca art. 31 ust. 1 ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Sąd Najwyższy stwierdził, że dla zapewnienia możliwości wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela wynikłej z oświadczenia wspólnika o wypowiedzeniu udziału spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Niezachowanie takiej formy powoduje niemożność dokonania wpisu i tym samym prowadzi do powstania niezgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej.

Uchwała Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2011 r. (III CZP 135/10).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).