Jak zastępować zabezpieczone wierzytelności

Operacja taka polega na zawarciu umowy, w której strony postanawiają, że dotychczasowa wierzytelność przestaje być zabezpieczona, a w jej miejsce wchodzi inna. Czytelnik nie wie, jak to zostanie uwidocznione w elektronicznej księdze wieczystej jego lokalu. Zawiera ona bowiem już od dwóch lat wpis kilku innych hipotek. Suma wszystkich nie wyczerpuje jednak wartości obciążonej nieruchomości. Dlatego pyta, czy jeśli zechce ustanowić kolejną hipotekę na rzecz tego samego wierzyciela, który także wcześniej pożyczył mu pieniądze i zabezpieczył jej zwrot hipoteką, to w księdze wieczystej jego nieruchomości nowa hipoteka będzie widniała na końcu wszystkich, jakie zostały tam wpisane.

- Chciałbym tym samym dowiedzieć się, czy te hipoteki, które już są w księdze, wejdą na miejsce zdjętego zabezpieczenia, czy też może zastąpić jedno zabezpieczenie innym tak, by wierzyciel nie utracił wcześniej uzyskanego pierwszeństwa - pyta pan Janusz z Warszawy.

Po zawarciu przez pana Janusza z wierzycielem umowy dotyczącej zastąpienia jednego zabezpieczenia (jednej wierzytelności) inną hipoteką (ustanowioną dla innej pożyczki tegoż wierzyciela) konieczny będzie stosowny wpis w księdze wieczystej. Czas zamiany nie ma znaczenia. Operacja może nastąpić w każdym czasie. Nowa wierzytelność będzie przy tym zabezpieczona z takim samym pierwszeństwem jak ta, którą chroniła wygasła hipoteka, ponieważ nastąpi tylko zamiana hipotek na jednym miejscu hipotecznym. Wierzyciele hipoteczni zaspokajani są bowiem zawsze według kolejności wpisu ich zabezpieczenia. Nowa sytuacja wiąże się z tym, że przestała obowiązywać zasada posuwania się hipotek i właśnie dlatego czytelnikowi wolno zadysponować opróżnionym miejscem hipotecznym. Ma prawo nawet zastąpić wierzytelność o niższej kwocie wierzytelnością na kwotę wyższą czy jedną kilkoma. I jeśli strony nie zechcą zwiększyć przy okazji kwoty hipoteki, wszystkie te modyfikacje nie będą wymagały zgody innych wierzycieli, mających wpisane już do księgi nieruchomości czytelnika dalsze hipoteki. Nie jest przy tym konieczna zgoda osób, którym przysługują prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym na zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej naruszające de facto ich prawa (choć zgodnie z ustawą). W granicach kwoty hipoteki czytelnik może zatem dokonywać zmian zabezpieczonej wierzytelności niezależnie od tego, czy na dalszych miejscach wpisani są inni wierzyciele. Tylko na powiększenie kwoty hipoteki zgoda wierzycieli dysponujących już obciążeniami tej nieruchomości byłaby konieczna.

Nowe przepisy obowiązują od 20 lutego 2011 r.

dobromila.niedzielska@infor.pl

Art. 101¹ ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Par. 1 pkt 14, 16 i 19 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 2 lutego 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. nr 33, poz. 165).