Umowa sprzedaży z pominięciem prawa pierwszeństwa nie jest nieważna

Agencja Nieruchomości Rolnych zawarła umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z pominięciem Krzysztofa K. - dzierżawcy, któremu przysługiwało prawo pierwszeństwa do jej nabycia. Krzysztof K. wystąpił na drogę sądową, żądając uznania zawartej umowy sprzedaży za nieważną. Czy ma rację?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowały się dwa odmienne poglądy w zakresie określenia skutków prawnych naruszenia prawa pierwszeństwa. Według jednego z nich umowa sprzedaży zawarta z pominięciem prawa pierwszeństwa jest nieważna, według drugiego rodzi jedynie obowiązek odszkodowawczy. Większe znaczenie przywiązuje się jednak do tego pierwszego postulatu, podkreślając, że o ile naruszenie prawa pierwokupu skutkuje nieważnością umowy, o tyle skutku tego nie można przenosić jako konsekwencji naruszenia instytucji pierwszeństwa.

Zatem zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2006 roku (III CZP 121/06) naruszenie pierwszeństwa przysługującego dzierżawcy, który dzierżawił nieruchomość przez okres co najmniej 3 lat, przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z inną osobą niż uprawniona do pierwszeństwa, nie powoduje jej nieważności. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy zaznaczył, że w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie przewidziano wprost sankcji za naruszenie przysługującego dzierżawcy pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 231, poz. 1700 ze zm.).