Czy uchwała wspólnoty uprawnia do zmian w księdze wieczystej

Czytelnik jest właścicielem samodzielnego lokalu położonego w domu wielorodzinnym na ostatniej kondygnacji. Za zgodą wspólnoty, która podjęła uchwałę, wyremontował część strychu i połączył go ze swoim lokalem. Pyta, czy może wystąpić do sądu z wnioskiem o zmianę w księdze wieczystej wpisu dotyczącego powierzchni lokalu.

Powiększenie lokalu o części wspólne nieruchomości, nawet gdy wspólnota mieszkaniowa wyraziła na to zgodę w formie uchwały, nie stanowi podstawy do zmiany powierzchni lokalu w księdze wieczystej. Sąd Najwyższy w uchwale 25 listopada 2011 r. stwierdził, że przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty (III CZP 65/11, Biul. SN nr 11/2011). A to oznacza, że właściciele lokali wyodrębnionych (a gdy w budynku są także lokale niewyodrębnione i ich właściciel) muszą dokonać w umowie zawartej w formie aktu notarialnego nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Dopiero jej zawarcie umożliwi wprowadzenie zmian w księdze wieczystej.

Należy pamiętać, że właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Jest to prawo związane z własnością tego lokalu i dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatki schodowe, windy, kotłownia).

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Podobnie liczy się udział właściciela lokali niewyodrębnionych (np. gminy, dewelopera, który sprzedaje wybudowane lokale). Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zdarza się, że nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami. Wówczas udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).