Sąd jest zamknięty dla nieuprawnionych

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

S. Developer spółka z ograniczoną odpowiedzialnością był wykonawcą budynków i od czasu ich wybudowania w 2001 r. do 2006 r. zarządzał nieruchomością. W 2007 r. w budynkach zostały ujawnione braki drabin i klamer umożliwiających wejście na dach, a ponadto spękania murów. Następnie wykazano braki m.in. drzwi spełniających wymagania przeciwpożarowe.

Wartość materiałów i robót koniecznych do usunięcia wad wnosiła 60 tys. zł. Spór o zapłatę tej sumy trafił do sądu z powództwa wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd rejonowy zasądził od spółki na rzecz wspólnoty żądaną kwotę.

Stwierdził, że pozwany deweloper uznał powództwo co do zasady, w związku z czym sporna była jedynie wysokość kwoty potrzebnej do usunięcia wad. Sąd na podstawie opinii biegłego, zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego zasądził kwotę odpowiadającą wartości materiałów i robót koniecznych do usunięcia wad. Pozwana spółka wniosła apelację. Sąd okręgowy oddalił ją jednak. Deweloper wniósł skargę kasacyjną.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Wskazał, że w budynkach doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz do ich sprzedaży na rzecz osób, które tworzą powodową wspólnotę. Rozpoznanie roszczenia odszkodowawczego z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej wymagało więc rozważenia kwestii legitymacji czynnej wspólnoty.

Jak wyjaśnił SN w uchwale z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), której nadano moc zasady prawnej, wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Ustawa o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.), stwarza jednak podstawy do przyjęcia, że zdolność prawna wspólnoty została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej. Ich źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu zawarta między właścicielem nieruchomości, z której wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. Roszczenia te dotyczą przy tym przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli lokali, w związku z czym w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu - każdy właściciel lokalu może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

Wyłonił się problem, czy do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego legitymowana jest również wspólnota. SN w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) na tak postawione pytanie udzielił odpowiedzi przeczącej. SN w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną podziela pogląd o braku legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Sąd okręgowy nie dostrzegł, że wspólnota dla wykazania swojej legitymacji powoływała się na dokonanie - na jej rzecz - przelewu roszczeń odszkodowawczych, przez dwóch współwłaścicieli nieruchomości.

Trzeba zbadać twierdzenia stron o zawarciu przez wspólnotę umów przelewu roszczeń, oraz rozważyć dopuszczalność przelewu przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami nieruchomości wspólnej.

z 29 sierpnia 2013 r., sygn. akt I CSK 705/12

DGP PRZYPOMINA

Majątek wspólnoty mieszkaniowej

Do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Ponadto mogą wejść: prawa wynikające z umów zawieranych w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli, z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty).

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

KOMENTARZ EKSPERTA

Brak samoistnego uprawnienia

@RY1@i02/2013/230/i02.2013.230.02300040d.803.jpg@RY2@

Karol Orzechowski, adwokat

Czy wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do dochodzenia kontraktowego roszczenia odszkodowawczego z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej? Nad tym pytaniem po raz kolejny pochylił się SN i ponownie odpowiedział negatywnie. O ile roszczenie odszkodowawcze przysługuje każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu odpowiednio do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej, o tyle w ocenie SN przeciwko przyznaniu wspólnocie mieszkaniowej legitymacji czynnej przemawia brak dostatecznie silnego związku takiego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną. Takie też stanowisko zajął wcześniej SN (sygn. akt I CSK 118/08).

Jeśli więc wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje takim samoistnym uprawnieniem, o tyle kluczowym w przedmiotowej sprawie zagadnieniem okazała się być kwestia dopuszczalności przelewu przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy odrębnego lokalu w związku z wadami nieruchomości wspólnej. O ile na to pytanie SN, przekazując sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania, polecił już odpowiedzieć samodzielnie, to zapewne w tym kontekście sąd okręgowy nie pozostanie obojętny na treść uchwały SN z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04), w którym ten stwierdził, że jest poza dyskusją, że wspólnota ma legitymację do dochodzenia tych roszczeń, gdy zostały one na wspólnotę przeniesione w drodze przelewu.