Brak zgody to nie sprzeciw

Współwłaściciel zarządzający jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu najmu, chyba że inny temu się sprzeciwia - orzekł Sąd Najwyższy.

Milcząca aprobata

W 2001 r. współwłaściciele nieruchomości wynajęli A.N. lokal użytkowy oraz pomieszczenie w łączniku. W 2009 r. zmieniono osobę zarządzającą nieruchomością. Do tego momentu zarząd sprawował jeden z wynajmujących.

Umowa najmu przewidywała prawo natychmiastowego wypowiedzenia jej przez najemcę, jeżeli wynajmujący uniemożliwialiby używanie lokalu. I tak się stało, ponieważ współwłaściciele zamontowali bramę, co ograniczyło dostęp do lokalu. Współwłaściciel pełniący zarząd zażądał zaległego czynszu od 2008 r. - łącznie 76 tys. zł. Miesięczny czynsz wynosił 4 tys. zł.

Sąd okręgowy przyznał powodowi 338 zł. Uznał, że skoro w dacie wniesienia pozwu nie był on zarządcą nieruchomości, to nie może skutecznie dochodzić całego czynszu w ramach czynności zachowawczych. Może żądać jedynie takiej jego części, która odpowiada jego udziałowi w nieruchomości. Powód wniósł apelację.

Sąd II instancji oddalił ją. Wskazał, że pobieranie czynszu najmu za lokal w nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Powód, będąc współwłaścicielem mniejszościowym, nie może zaś bez zgody większości skutecznie podejmować takiej czynności. Mógłby dochodzić tej kwoty na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego, a więc w ramach czynności zachowawczej, gdyby sprawował zarząd bądź działał za milczącą aprobatą pozostałych współwłaścicieli. Powód wniósł skargę kasacyjną.

Czynność zachowawcza

SN zgodził się z jego stanowiskiem. Uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wyjaśnił, że istotą czynności zachowawczych, o których mowa w art. 209 k.c. jest ochrona wspólnego prawa. Może mieć ona charakter czynności faktycznej, prawnej, a przede wszystkim procesowej, np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym. Czynności zachowawcze może wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych albo w porozumieniu z resztą.

SN wskazał, że jeśli czynność zachowawcza jest jednocześnie czynnością zwykłego zarządu - taką jak dochodzenie czynszu najmu - to na jej dokonanie nie jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli. Okoliczność zaś, że aktualny zarządca ani żaden inny współwłaściciel nie dochodzi tej należności może usprawiedliwiać tezę, że powód, żądając czynszu za okres, w którym sprawował zarząd nieruchomością, czyni to przy braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r., sygn. akt II CSK 673/12. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia