Najemcy kupujący mieszkania faworyzowani zgodnie z prawem

Żądanie najemcy przeniesienia własności dawnego lokalu zakładowego na preferencyjnych warunkach jest zgodne z konstytucją - orzekł wczoraj Trybunał Konstytucyjny (TK).

Powoda i spółdzielnię mieszkaniową łączyła umowa najmu spółdzielczego lokalu, który ten chciał wykupić. Wynikała ona z przydziału mieszkania zakładowego w budynku, który był początkowo własnością państwowej spółki. Będąc w upadłości, sprzedała ona spółdzielni mieszkaniowej nakłady na lokale. Zarząd określił wartość rynkową mieszkania na ponad 100 tys. zł, a wkład budowlany na ponad 21 tys. zł. Zgodnie z art. 48 ust. 1 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wysokość wkładu budowlanego powinna być określona proporcjonalnie do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie. Najemca uważał że kwota ustalona przez spółdzielnię jest zbyt wysoka i sprawę skierował do sądu.

Sąd rejonowy ustalił, że najemca powinien zapłacić nie więcej niż 920 zł. Suma ta stanowi zwaloryzowaną cenę nabycia nakładów na lokal, jaki zapłaciła spółdzielnia poprzedniemu właścicielowi. Najemca zapłacił. Spółdzielnia wniosła jednak apelację. Jej zdaniem takie rozstrzygnięcie narusza zasady współżycia społecznego, stawiając w uprzywilejowanej pozycji osoby niebędące członkami spółdzielni, umożliwiając im nabycie własności mieszkania za niską cenę, podczas gdy członkowie spółdzielni w analogicznej sytuacji są zobowiązani do zapłaty pełnej wartości wkładu budowlanego. Sąd okręgowy, rozpoznając sprawę miał wątpliwości co do właściwego rozstrzygnięcia i zwrócił się z pytaniem prawnym do Trybunału Konstytucyjnego.

W sprawie wypowiedział się także przedstawiciel Sejmu. Jego zdaniem kwestionowane przepisy są niezgodne z ustawą zasadniczą. - Przepisy te naruszają zasadę równości, a przesłanki od jej odstąpienia tutaj nie zachodzą - mówił poseł PO Jerzy Kozdroń.

TK jednak orzekł, że roszczenie najemcy o przeniesienie własności dawnego mieszkania zakładowego nabytego odpłatnie przez spółdzielnię mieszkaniową jest zgodne z konstytucyjną zasadą równości oraz prawem do własności. Ustawodawca może zatem określić preferencyjne warunki nabywania przez najemców takich mieszkań. Jednak muszą być one racjonalne i obiektywnie uzasadnione. Trybunał uzasadnił swoje stanowisko tym, że często najemcy mieszkań zakładowych przyczyniali się swoim wkładem finansowym i pracą osobistą do budowy tych lokali.

Sędziowie stwierdzili, że nie można uznać, że najemca dawnego lokalu zakładowego jest w sytuacji podobnej do osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy osoby zawierającej ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu. Wspólne dla nich bowiem jest jedynie to, że przysługuje im żądanie przeniesienia na nich własności lokali. Ich sytuacja prawna i status lokali, których dotyczy roszczenie, są jednak inne. Mają one różny status: najemców, członków spółdzielni mieszkaniowej i osób niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. Ubiegają się również o ustanowienie prawa własności różnych kategorii lokali, których pochodzenie i sposób finansowania odmienne.

Sędziowie TK podkreślili także, że przyznanie najemcy tej możliwości nie ingeruje w prawo spółdzielni mieszkaniowej do rozporządzania rzeczą. Określony ustawą nakaz zbycia przedmiotu własności na rzecz określonej osoby może być w pewnych okolicznościach dopuszczalny i nie narusza istoty prawa własności.

W konsekwencji wysokość wkładu budowlanego zależy od ceny nabycia lokalu przez spółdzielnię i zastosowanego wskaźnika waloryzacji. Ich ustalanie stanowi decyzję zarządu spółdzielni. W niektórych sytuacjach wkład budowlany będzie odpowiadał wartości rynkowej lokalu, w niektórych zaś przypadkach będzie on niższy. Będzie on stanowił jednak zawsze świadczenie odpowiadające kosztom nabycia danego lokalu mieszkalnego poniesionym przez spółdzielnię, powiększonym o ustalony przez organy spółdzielni wskaźnik waloryzacji.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 19 czerwca 2012 r., sygn. akt P 27/10.