Zrealizowano cel mieszkaniowy, przysługuje ulgowa opłata roczna

Zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej może być podstawą obniżenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste już od dnia uzyskania pozwolenia na budowę - stwierdził Sąd Najwyższy.

W 2009 r. miasto oddało Karolowi S. w użytkowanie wieczyste działkę. Zgodnie z umową miała być wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Te drugie przewidywały w tym miejscu budynek mieszkalny, wielorodzinny z lokalami użytkowymi. Niedługo po uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego Karol S. sprzedał je spółdzielni mieszkaniowej "V." Ta rozpoczęła budowę - zgodnie z wydanym pozwoleniem - wielorodzinnego bloku. Latem 2013 r. budynek oddano do użytku.

Wcześniej prezydent miasta wydał na rzecz spółdzielni decyzję określającą wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste działki na 3 proc. ceny nieruchomości, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Spółdzielnia zaprotestowała, twierdząc, że powinna mieć skalkulowaną opłatę w wysokości 1 proc., zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. Sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji wydał wyrok korzystny dla spółdzielni. Wskazał, że istotny w tej sprawie jest cel użytkowania wieczystego gruntu, a on został spełniony. Apelację miasta oddalił sąd II instancji, ale Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. W uzasadnieniu zwrócił uwagę, że zawarta umowa dotycząca przekazania gruntu w użytkowanie wieczyste nie miała ściśle określonego jednego celu użytkowania gruntu. Cel mieszkaniowy był tam wymieniony, ale jako jeden z kilku. - Gdy mamy kilka celów użytkowania wieczystego określonych w umowie, trzeba wskazać ten główny, i to on powinien być podstawą ustalenia opłaty - ocenił sędzia Hubert Wrzeszcz.

W tej sytuacji należy umowę poddać wykładni zgodnej z zasadami wykładni oświadczeń woli wskazanych w art. 65 k.c. i określić, który z celów użytkowania był podstawowy. Sąd musi więc ustalić, czy i w którym momencie oddano nieruchomość do użytkowania na cele mieszkaniowe. Jeżeli stało się to np. w momencie uzyskania pozwolenia na budowę, która została zrealizowana, to można będzie uznać, że już wówczas doszło do ustalenia celu mieszkaniowego użytkowania wieczystego, uzasadniającego określenie 1 proc. stawki opłaty rocznej.

Michał Culepa

dgp@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 7 października 2016 r., sygn. I CSK 748/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia