Firmie opłaca się wynająć na czas oznaczony

Od długości trwania umowy między wynajmującym a najemcą zależą uprawnienia stron związane z jej wcześniejszym rozwiązaniem.

Artykuł 661 k.c. umożliwia każdej stronie umowy możliwość rozwiązania jej, gdy stosunek najmu trwał do dziesięciu lat przez jednostronną czynność prawną na umówionych wcześniej zasadach. Po przekroczeniu tego okresu najem terminowy z mocy ustawy przekształcał się w najem na czas nieokreślony, który można wypowiedzieć bez powodu.

Od 1 stycznia 2009 r. weszła w życie nowelizacja art. 661 kodeksu cywilnego, która pozwoliła przedsiębiorcom wynajmować lokale od innych przedsiębiorców na czas określony nieprzekraczający 30 lat. Dopiero po upływie tego terminu umowa będzie poczytywana za zawartą na czas nieoznaczony.

Trzykrotnie wydłużony termin, na jaki można zawrzeć określoną czasowo umowę najmu, jest ważny także z uwagi na skutki prawne, jakie wiążą się z wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas określony i nieokreślony. Przy oznaczonym czasie trwania najmu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. W sytuacji gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W konsekwencji stosunek najmu zawarty na czas oznaczony jest zdecydowanie trudniej zerwać. Zawierające ją strony mogą zgodnie ze swoją wolą ukształtować katalog okoliczności pozwalających na wcześniejsze rozwiązanie łączącego ich stosunku prawnego. Jednocześnie mają możliwość wykluczenia jej wypowiedzenia w każdym czasie bez podania przyczyny.

Gdy umowa zawarta pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem lokalu przewiduje, że stosunek najmu będzie trwał do końca życia wskazanej osoby trzeciej (np. żony właściciela lokalu), to po upływie 30 lat (a nie dziesięciu – jak do tej pory) od chwili jego powstania każda ze stron będzie mogła złożyć wypowiedzenie umowy. Obowiązywać będą tutaj wcześniej podane terminy wypowiedzenia przewidziane w kodeksie cywilnym.

O ile umowy wynajmu lokali pomiędzy przedsiębiorcami mogą być zawierane na czas oznaczony do 30 lat, o tyle sytuacja nie zmieniła się w przypadku, gdy przedsiębiorca decyduje się na wynajem lokalu od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat zmienia się po upływie tego terminu na zawarty na czas nieoznaczony.