Właściciele mogą określić sposób zarządu w umowie notarialnej

Artykuł 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

J. M. i M. M. wnieśli o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jako pozwanego wskazali Wspólnotę. Obejmuje ona powodów (właścicieli jednego lokalu) oraz Gminę (właściciela sześciu lokali niewyodrębnionych). Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później. Ponieważ powodowie wezwani do usunięcia braku pozwu, nie zrobili tego w wyznaczonym terminie, przewodniczący w sądzie okręgowym zarządził jego zwrot. Sąd apelacyjny, rozpoznając zażalenie powodów na to zarządzenie przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne. Wskazał w nim występujące w piśmiennictwie rozbieżności poglądów co do dopuszczalności stosowania do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - u.w.l.), który przewiduje możliwość zaskarżenia do sądu uchwał właścicieli lokali.

Sąd Najwyższy podkreślił, że według art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Te dalsze przepisy przede wszystkim rozróżniają sytuacje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim przypadku dotyczącym wspólnoty określanej jako duża wspólnota mieszkaniowa właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności lokali - w tym dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu.

Natomiast jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) - według art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednio zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c. Wymienione przepisy kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, i zarządu powierniczego określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym i nie zawiera odesłania do innych przepisów. Zgodnie z nim - sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Nie wyłącza to jednak możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad, tak jak określone one zostały w art. 21 i nast. u.w.l., w tym w jej art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów.

@RY1@i02/2009/249/i02.2009.249.087.004b.001.jpg@RY2@

Jerzy Krotoski, adwokat, Kancelaria Krotoski Adwokaci

adwokat, Kancelaria Krotoski Adwokaci

Małą wspólnotę mieszkaniową tworzą z mocy prawa właściciele lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, jeżeli liczba wszystkich lokali nie jest większa niż siedem. SN podkreślił, że przepisy ustawy o własności lokali, regulujące zasady zarządu nieruchomością wspólną, nie odnoszą się do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. Podstawową formą sprawowania zarządu jest zarząd właścicielski, tj. wykonywany bezpośrednio przez samych współwłaścicieli na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Podejmowanie czynności zwykłego zarządu przez małą wspólnotę mieszkaniową wymaga zgody większości, przy czym w razie wątpliwości każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się bezpośrednio do sądu o rozstrzygnięcie, czy zarząd sprawowany jest w sposób prawidłowy. Tym samym sprawowanie zarządu w małych wspólnotach mieszkaniowych nie wymaga wstępnego podjęcia uchwały stwierdzającej możliwość dokonania planowanych czynności faktycznych i prawnych. Właściciele lokali nie są jednak pozbawieni możliwości odmiennego uregulowania sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu bądź później, w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Nie ma przeszkód, by umowne uregulowanie sposobu sprawowania zarządu odsyłało do regulacji ustawy o własności lokali i zobowiązywało wspólnotę do podejmowania uchwał na zasadach określonych w ustawie.