Kiedy i jak można znieść współwłasność nieruchomości

Własność tej samej rzeczy np. samochodu, działki budowlanej może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W takiej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością. Może być to albo współwłasność w częściach ułamkowych, albo współwłasność łączna. Do powstania współwłasności ułamkowej może dojść na skutek różnych sytuacji, np. w wyniku jej wspólnego zakupu przez co najmniej dwie osoby, ustania wspólności majątkowej między małżonkami po rozwodzie czy dziedziczenia. Przepisy o współwłasności stosuje się także do majątku wspólnie zgromadzonego przez konkubentów.

Zgodnie z kodeksem cywilnym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a prawo to nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że z uprawnieniem tym można wystąpić w każdym czasie i w każdych okolicznościach. Ponadto współwłaściciel nie może skutecznie zrzec się prawa do żądania zniesienia tego prawa. Każdy ze współwłaścicieli może zatem żądać zniesienia współwłasności. Wyjątkiem od tej zasady jest wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności przez czynność prawną. Wyłączenie to nie może jednak trwać dłużej niż pięć lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Przedłużenie to może być ponowione.

W praktyce współwłaściciele dążą do zniesienia współwłasności, gdy zgodne korzystanie z rzeczy jest niemożliwe. Może ono nastąpić poprzez umowę współwłaścicieli lub orzeczenie sądu. Umowne zniesienie współwłasności dopuszczalne jest wyłącznie, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do konieczności i sposobu jej zniesienia. Najczęściej następuje ono poprzez podział nieruchomości bądź przyznania rzeczy do korzystania jednej osobie. Do ważności umownego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. W tym przypadku czynność ta nie można naruszyć ustawowych zakazów podziału nieruchomości.

Współwłasność przymusowa występuje w przypadku odrębnej własności lokali. W takiej sytuacji odnosi się ona do gruntu, na którym znajduje się budynek, oraz do urządzeń służących wspólnemu użytkowi, jak np. klatka schodowa w blokach. Ze współwłasnością przymusową mamy także do czynienia w niektórych bardzo specyficznych przypadkach wspólnoty gruntowej. W obu sytuacjach współwłaściciele nie mogą znieść współwłasności, a żądanie któregokolwiek z nich nie będzie wywierało żadnych skutków. Poza tymi dwoma przypadkami w każdej innej sytuacji współwłaściciele mogą żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie bowiem z art. 220 kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a prawo to nie ulega przedawnieniu.

W trakcie trwania wspólności każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Pożytki i inne przychody (np. dochody z tytułu wynajmu) z tej rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (np. koszty niezbędnych napraw, podatków).

O zakresie uprawnień, jakie ma współwłaściciel wobec rzeczy wspólnej, decyduje udział, który posiada. Jest on wyrażany za pomocą części ułamkowej, np. 1/3, 1/6. Wielkość tego ułamka wynika z podstawy współwłasności. Należy pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Może go zbyć (sprzedać, darować) lub obciążyć (ustanowić na udziale hipotekę), a także może nim rozporządzać na wypadek śmierci.

Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, to zniesienie współwłasności może nastąpić wyłącznie poprzez orzeczenie sądu. Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. Może go złożyć każdy ze współwłaścicieli, spadkobiercy współwłaściciela oraz jego wierzyciele, a także prokurator.

@RY1@i02/2010/214/i02.2010.214.183.0014.001.jpg@RY2@

Wzór wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości

Sąd po zbadaniu sprawy dokona zniesienia współwłasności, wydając odpowiednie postanowienie. Przed jego wydaniem sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Współwłaściciele nie muszą jednak przyjmować sugestii sądu i się z nimi zgadzać. W takiej sytuacji sąd powinien przede wszystkim dążyć do podziału rzeczy w naturze, poprzez dokonanie podziału na części odpowiadające wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Różnice w wartości wyrównuje się poprzez odpowiednie dopłaty pieniężne.

Sąd powinien wskazać ich wysokość oraz termin ich uiszczenia. Może jednocześnie rozłożyć taką spłatę na raty. Żądania podziału fizycznego nie można uwzględnić, jeśli podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub też pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy, lub znacznie zmniejszałby jej wartość. Sprzeczność z ustawą zachodzi, gdy konkretne przepisy wyłączają możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy. Co do zasady zakazany jest podział budynków - zarówno poziomy (według pięter), jak i pionowy - według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu.

W praktyce sądy wyrażają zgodę na podział fizyczny budynku, gdy podział budynku wraz z działką następuje wzdłuż ściany dzielącej budynek na regularne i samodzielne części. Nie mogą natomiast być uznane za samodzielne części budynku te pomieszczenia, które w sytuacji wzniesienia ściany dzielącej wymagałyby daleko idących przeróbek, a których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. Podział zaś poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności odrębnych lokali, jednak wówczas działka, na której znajduje się budynek, oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, np. klatka schodowa, nadal objęte są współwłasnością.

Zgodnie z kodeksem cywilnym zakazany jest podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (oznacza likwidację warsztatu rzemieślniczego) lub podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie będą miały funkcjonalnego znaczenia. Dzieląc grunty pomiędzy współwłaścicieli, sąd może także obciążyć wyodrębnione działki służebnościami gruntowymi, np. drogą konieczną. Sąd może także na wniosek współwłaścicieli zamiast służebności wydzielić tzw. drogę wewnętrzną, która będzie stanowiła współwłasność kilku osób.

Zdarza się, że podział fizyczny jest niedopuszczalny, wówczas należy rozważyć przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Taką metodę zniesienia współwłasności stosuje się zwłaszcza do nieruchomości lokalowych czy działek budowlanych, których podział jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji rzecz trafia do jednej osoby, a pozostali współwłaściciele mogą liczyć na pieniężne spłaty stanowiące równowartość ich dawnych udziałów. Także gdy przyznana część nieruchomości nie odpowiada wielkości udziału - różnice wyrównuje się za pomocą dopłat.

W przypadku ustanowienia spłaty lub dopłaty sąd powinien również wyznaczyć sposób ich uiszczania, wysokość oraz termin ich zapłaty, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia, np. w formie hipoteki. Jeżeli spłaty lub dopłaty zostaną rozłożone na raty, to termin ich wypłacania nie może przekroczyć łącznie dziesięciu lat. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może na prośbę dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Sąd, orzekając w sprawie o zniesienie współwłasności, może także zadecydować o sprzedaży rzeczy. W takiej sytuacji sąd może, ale nie musi, orzec o wzajemnych rozliczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży rzeczy.

Po zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności byli współwłaściciele nie mogą dochodzić wzajemnych roszczeń z tytułu pobieranych w czasie współwłasności pożytków z rzeczy i poniesionych na nią nakładów.

Za rozpoznanie wniosku o zniesienie współwłasności należy uiścić opłatę w wysokości 1000 zł. W przypadku gdy wniosek zawiera zgodny plan podziału, opłata wynosi 300 zł

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).