Właściciele mają udział w nieruchomości wspólnej

Pan Zbigniew kupił własnościowe mieszkanie w kamienicy. Budynek oraz grunt stanowią nieruchomość wspólną, w której wszystkim właścicielom przysługuje odpowiedni udział.

Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzą z mocy prawa wszyscy właściciele, niezależnie od liczby znajdujących się w budynku lokali. Budynek oraz grunt stanowią nieruchomość wspólną, w której każdemu właścicielowi przysługuje odpowiedni udział. Co za tym idzie - wszyscy właściciele są zobowiązani współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną.

Definicja nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej zawarta jest w ustawie o własności lokali. Nieruchomość wspólną stanowią części budynku i istniejące w nim urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jest nią również grunt albo ewentualnie prawo użytkowania wieczystego, na którym wzniesiono budynek.

Nieruchomość wspólna to ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Czasami wspólnota mieszkaniowa ma problemy z ustaleniem, co należy do nieruchomości wspólnej. Bardzo często powstają problemy z gruntem.

W większości przypadków do części wspólnej zaliczany jest grunt, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt jest częścią wspólną nieruchomości niezależnie od tego, czy jest on własnością wspólnoty, czy też wspólnota jest tylko użytkownikiem wieczystym.

Obszar gruntu może znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali znajdujących się w postawionym na nim budynku. Nie ma przeszkód, by obejmował on obszar placu zabaw, teren parkingowy czy ogród. Cały ten teren jest część wspólną wspólnoty mieszkaniowej. Co za tym idzie każdy z właścicieli będzie musiał ponosić ciężary związane z utrzymaniem i eksploatacją tego terenu. Chyba że wspólnota mieszkaniowa postanowi inaczej.

Jeśli jeden budynek zostanie wzniesiony na dwóch albo na kilku działkach, właścicielom poszczególnych odrębnych lokali będzie przysługiwał udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Może się także zdarzyć sytuacja, gdy na jednej nieruchomości będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale. Nieruchomość wspólną stanowić będzie cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.

Do nieruchomości wspólnej zaliczają się także części budynku i urządzenia nie- służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z prawem samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. W związku z tym, jeśli wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny, odrębny lokal (np. użytkowy, który będzie wynajmowany), to nie będzie on już nieruchomością wspólną. Stanie się bowiem odrębnym lokalem, którego współwłaścicielami będą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli podczas ustanawiania odrębnej własności lokali piwnice, strych albo schowki zostały przyporządkowane do poszczególnych mieszkań, to stanowią one jako tzw. pomieszczenia przynależne. Oznacza to, że mogą zostać zbyte tylko razem z lokalem. Inaczej jest z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym. Co do zasady stanowi ono odrębną nieruchomość i nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu. Oznacza to, że miejsce parkingowe może być przedmiotem obrotu niezależnie od mieszkania. Tak samo lokal mieszkalny można zbyć bez miejsca parkingowego.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.).