Właściciel powinien udowodnić, że podwyżka jest uzasadniona

Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.

Powodowie - najemcy zakwestionowali podwyżkę czynszu dokonaną przez właściciela lokalu mieszkalnego. Sąd rejonowy ustalił, że jest ona uzasadniona w wysokości do kwoty 12,05 zł za 1 mkw. i oddalił powództwo w dalszej części. Rozpoznając apelację, sąd okręgowy przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy przyczyna i kalkulacja uzasadniająca podwyżkę czynszu, o których mowa w art. 8a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.) winny zawierać w swej treści także sposób, podstawy i uzasadnienie wyliczenia składników stawki czynszu za 1 mkw.?

Sąd Najwyższy podkreślił, że podwyżka czynszu przez właściciela, która w skali roku przekroczy albo występuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo 4e art. 8a u.o.p.l., następuje w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu na piśmie pod rygorem nieważności. Jej dokonanie uprawnia lokatora do żądania, aby właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, pod rygorem nieważności, przedstawił na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeżeli jej poziom nie osiąga określonego przez ustawodawcę pułapu, dokonywanie kalkulacji nie jest wymagane.

W myśl art. 8a ust. 4a u.o.p.l., gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zapewniających zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli mieści się w granicach określonych w ust. 4b tego przepisu. Podwyższając czynsz, właściciel może ustalić maksymalnie zwrot kapitału w skali roku do wysokości 1,5 proc. nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, lub 10 proc. nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, zwiększających jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu.

SN uznał, że skoro przepis ten znajduje się bezpośrednio po regulacji dotyczącej rozstrzyganego zagadnienia, to stanowi wskazówkę, że kalkulacja czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodów z czynszów w stosunku do pokrycia wydatków związanych z lokalem z uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Kalkulacja musi więc uzasadniać podwyżkę w rozumieniu ustawy, tj. motywy właściciela należy odnosić do ustawowych kryteriów zasadności podwyżki oraz ustawowych wskaźników ją ograniczających.

Zdaniem SN chociaż przewidziany przez ustawodawcę w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. mechanizm został wprowadzony w interesie obu stron stosunku prawnego, większe znaczenie ma dla lokatorów, gdyż ma ich ochronić przed wygórowanymi podwyżkami. To na właścicielu spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności decydujących o zasadności podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l.) i w jego interesie jest dokonanie rzetelnej kalkulacji, w celu przekonania lokatora o zasadności podwyżki, a tym samym powstrzymania go przed wystąpieniem na drogę sądową, skutkującym zawieszeniem podwyżki (art. 8a ust. 6a pkt 2 u.o.p.l.). Powinien więc przekonać lokatora, że proponowana w wypowiedzeniu stawka czynszu znajduje uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic wskazanych w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.p.l. czy uprawnieniu do pobierania godziwego zysku .

SN podkreślił też, że kalkulacja w omawianym znaczeniu powinna zawierać wskazanie sposobu wyliczenia podwyższonego czynszu. Jeżeli jednak podwyżka nie obejmuje niektórych składników czynszu, np. kosztów utrzymania lokalu, lub zwrotu kapitału, to ich "kalkulowanie" nie jest wymagane. Kalkulacja ma wtedy zawierać wskazanie sposobu wyliczenia poziomu godziwego zysku.

opracowała Teresa Siudem

adwokat kancelaria Krotoski Adwokaci

@RY1@i02/2010/100/i02.2010.100.087.005a.001.jpg@RY2@

Jerzy Krotoski, adwokat kancelaria Krotoski Adwokaci

Dotychczas kalkulacja podwyżki była rozumiana jako wyszczególnienie składników czynszu, który ulegał podwyżce. Tak rozumiana kalkulacja nie uzyskała jednak aprobaty SN. W uchwale wyraził on pogląd, że kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. W praktyce oznacza, że właściciele lokali będą zmuszeni szczegółowo uzasadniać podwyżkę czynszu, aby sprostać żądaniom lokatorów i nie narazić się na sankcję nieważności podwyżki. Właściciele, którzy posiadają większe zasoby mieszkaniowe, powinni odpowiednio wcześniej przygotować kalkulację czynszu, gdyż wskazany w ustawie 14-dniowy termin do przedstawienia lokatorom na ich żądanie przyczyny podwyżki może okazać się niewystarczający. W świetle komentowanej uchwały należy również pamiętać, że zbędne jest kalkulowanie tych składników czynszu, które nie miały wpływu na podwyżkę. Zdaniem SN kalkulacja czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodów z czynszów w stosunku do pokrycia wydatków związanych z lokalem z uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Problem jednak w tym, że nie do końca wiadomo, jak należy rozumieć pojęcie godziwego zysku. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego nie definiuje tego pojęcia.